Форум » Управляющая Компания или ТСЖ » УК или ТСЖ » Ответить
УК или ТСЖ
Мария: Обсуждение данной темы в этой ветке!!!
Мария: Пока мы скорее всего не сможем помешать или поучаствовать в этом типа голосовании,но когда нас будет действительно больше 50% собственников,надо будет поднять этот вопрос и провести нормальные выборы
О.F.B: В голосовании можно везде проголосовать "воздержался". Если таких будет большинство, то голосование будет считаться не действительным. Либо не голосовать вообще, тогда не наберётся необходимый кворум и собрание придётся повторить позже.
ЕНМ: Должны бы в повестке дня собрания ознакомить с общим количеством "собственников" и необходимым для кворума. Завтра буду звонить в СУ-155 за разъяснением.
leo: Лично мне звонили и сообщили о голосовании, когда проголосовал "неправильно" , то растроились и назвали "нехорошим " человеком. Для голосования главное не собственность, как я понял а заключенный договор с УК.
ЕНМ: В ТСЖ я прихожу в правление в своём доме и решаю все вопросы. Звоню в обслуживающую нас контору (РЭС ТСВ) - сразу реагируют. А в доме (Светлановский,52), где УК-Жилкомсервис я задолбалась их просить их закрыть подвальные двери, продала квартиру, надоел бардак, засраные мусоропроводы, вонючие подвалы. А квартплата как у всех была по полной программе. Конечно наш дом новый - к такому состоянию придёт не скоро. Но опять сравню- мой дом ЖСК с 1987 г в прекрасном состоянии. Такой же по старости дом, но в управлении Жилкомсервиса стоит рядом - помойка. Конечно, каждый вправе голосовать как хочет, но я лично больше склоняюсь к ТСЖ. ЕНМ
ЕНМ: Сегодня была в УК. В голосовании принимали участие только уже зарегистрированные квартиры Ойкумены и заключившие договор с УК. Их всего 58 и те проголосовали не все. Бред какой-то. Н.Л. в 16 час уже не было,всё выясняла по телефону. Их компания выиграла тендер на управление нашим домом. Правление, дирекция, бухгалтерия УК будут находится в нашем доме. Обещала качественное обслуживание и оперативное решение всех вопросов по нашему дому......
кэт: УК или ТСЖ Не важно как называется,главное, чтобы следили за домом нормально, и отслеживая неплательщиков квартплаты, брали их вовремя за яйца. Это на сегодня серьёзный геморрой. Не все хотят платить. Паразитирование на других жильцах-для некоторых, нормальная практика.
romario: Пущщай поработают. Не понравится, никто нам не помешает собраться и изменить форму управления.
OlyaP: А сколько будут нам стоить их управление!!??? Платить "дяде" всегда дороже, чем управлять самим.
ЕНМ: Думаю, что плата за "АХР" в квитанции на квартплату будет стандартная, т.к. уровень тарифов рекомендован департаментом ЖКХ. Порядка 3-4 рубля с кв.м. площади занимаемой квартиры.
тутусся: Мне тоже кажется, что квартплата в среднем от городской не должна отличаться. Действительно, форму управления потом сменить можно, когда большинство оформится. Тогда уже и будет понятно, чего стоит эта УК
OlyaP: Подозреваю, что 3-4 рублями не обойдется!!!! Я в ЖСК плачу 3 рубля, да и то с 01.01.2010г., а до этого вообще 2 рубля!!! И всем хватает!! Знаю наверняка, так как вхожу в ревизионную комиссию и проверяю деятельность ЖСК!!!
ЕНМ: В ЖСК и ТСЖ эта статья утверждается общим собранием, поэтому везде есть разница. В УК "Жилкомсервис" (розовые квитанции) 20 копеек с метра. Там вообще копейки. У них эта статья числится "Управление многоквартирным домом"
Заноза: сегодня тётенька из УК собирала инфу для начальства по заселению нашего дома. акты складывала по кучкам сделано-не сделано. видимо сроки какие-то у них.... заметно торопилась.
LITANA: Кто-нибуть знает чем закончилось голосование организованное "инициативной группой"?
тутусся: Сегодня тетенька из УК практически материлась, что не знает, что с этими актами делать, и, выглядела как на грани нервного срыва. Вообще-то по предварительному договору ведь есть срок заключения основного договора - 1-й квартал. По идее, они должны стараться в него уложиться
ЕНМ: ЕНМ пишет: Ничем. В голосовании принимали участие только уже зарегистрированные квартиры Ойкумены и заключившие договор с УК. Их всего 58 и те проголосовали не все. Н.Л. объяснила: Их компания выиграла тендер на управление нашим домом. Правление, дирекция, бухгалтерия УК будут находится в нашем доме. Обещала качественное обслуживание и оперативное решение всех вопросов по нашему дому......
кэт: OlyaP пишет: Платить "дяде" всегда дороже, чем управлять самим. Не всегда. Из опыта: выбрали правление ТСЖ, сразу ценник на кварплату вырос. Правление себя в зарплате не обидело.
voleg: http://www.bn.ru/articles/2010/02/19/57208.html
LITANA: voleg , расскажите в кратце, что интересного за этой ссылкой? Сылка у меня не работает.
voleg: LITANA пишет: voleg , расскажите в кратце, что интересного за этой ссылкой? Сылка у меня не работает Товарищества собственников жилья, как любые организации, аккумулирующие немалые денежные потоки, становятся объектами для различного рода злоупотреблений и даже мошенничеств. Причем часто недобросовестно ведут себя председатели товариществ, а в новостройках – создавшие ТСЖ застройщики. По мнению экспертов, в последнее время злоупотреблений при создании и работе товариществ собственников жилья становится все больше. Сами того не зная, граждане нарушают закон еще при организации ТСЖ, что впоследствии может вызвать массу проблем. Нарушают права граждан и строительные фирмы, которые организуют собственные товарищества и управляющие компании в новых домах. Без гарантий Вопросы управления и обслуживания жилого здания решаются еще до того как оно заселено – по закону застройщик может создать ТСЖ перед сдачей дома в эксплуатацию. Конечно, после того как объект введен в строй, собственники могут переизбрать правление товарищества (если оно создано) и управляющую компанию, назначенную застройщиком. Однако для этого потребуется менять множество документов – далеко не все собственники решаются тратить время на переоформление нужных бумаг. К тому же обитатели новых домов редко знают друг друга в лицо – провести собрание и сменить председателя ТСЖ бывает непросто. Другими словами, законодательство предоставляет застройщикам карт-бланш: во многих случаях строители совершенно законно навязывают жильцам дома выгодные для себя условия. В соответствии с действующим законодательством ТСЖ участвует в процессе приемки здания в эксплуатацию – акт подписывают представители ТСЖ, администрации и застройщика. Если инициатором создания ТСЖ выступает застройщик, товарищество как правило принимает дом с явными недоделками. Чаще всего речь идет о некачественно выполненных электромонтажных работах. Причем огрехи обнаруживаются значительно позже, когда заключается договор со сбытовой компанией. Тогда же выясняется, что для устранения недоделок нужны сотни тысяч рублей. Естественно, эти издержки компенсируются за счет жильцов дома, а не застройщика. Впрочем, как говорит генеральный директор ООО «Управление комфортом» (холдинг RBI) Игорь Синькевич, в последние годы проблема теряет свою актуальность – благодаря переходу многих застройщиков на работу по закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». «Согласно положениям этого документа гарантийный срок на объект долевого строительства составляет как минимум пять лет. Правда, и раньше добросовестные застройщики осуществляли гарантийное сопровождение дома – хотя бы в течение года после сдачи объекта в эксплуатацию. Существует и другая проблема: жильцам не всегда удается доказать, что тот или иной дефект надо считать гарантийным случаем, а не следствием недоброкачественной эксплуатации здания», – поясняет Игорь Синькевич. По словам члена правления ТСЖ «Коломяжская слобода» Ирины Доничкиной, передавая обслуживание дома в руки собственной управляющей компании, застройщики страхуют себя от возможных затрат, связанных с устранением недоделок: «Часто предложенная жильцам управляющая компания работает лишь в период гарантийного срока на дом – до пяти лет. После чего может устраниться от работы. В итоге жильцы не могут получить проектную документацию на здание. Хотя если обнаружится тот или иной дефект, именно эти документы станут доказательством вины застройщика», – рассказывает Ирина Доничкина. И нам, и вам Созданные застройщиками ТСЖ могут распоряжаться собранными с жильцов деньгами по своему усмотрению до того момента, пока не будут заключены договоры между ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями (ОАО «Петроэлектросбыт», ГУП ТЭК и др.). Собранные деньги застройщик вполне может направить на финансирование других объектов, поскольку у компании заключены договоры на пользование ресурсами для строительных нужд по соответствующим тарифам. Таким образом, по заключенным с монополистами соглашениям можно снабжать энергией несколько объектов сразу. По мнению экспертов, подобные проблемы можно решить лишь одним путем: сменить управляющую компанию и правление ТСЖ, если оно было создано. Если это невозможно, обитателям дома стоит активно участвовать в работе управляющих объектом организаций. «При передаче квартир некоторые строительные компании сразу рекомендуют жильцам свою управляющую компанию. Причины для недовольства ее работой бывают разные: высокие коммунальные платежи, недобросовестная организация сервиса и т. д.», – комментирует руководитель коммерческого управления компании «Петрополь» Алена Милош. «Поменять управляющую компанию можно, однако для этого собственникам необходимо создать ТСЖ, которое и примет соответствующее решение. Назначить компанию на основании решения собрания собственников практически нереально», – считает Игорь Синькевич. Правда, как поясняет старший юрист коммерческой практики юридической компании Rightmark group Ольга Карпова, для вступления в ранее созданное ТСЖ достаточно заявления от собственника, который приобрел помещение в многоквартирном доме. «Законодатель не требует решения этого вопроса на общем собрании членов ТСЖ. Таким образом, проблем при вступлении новых собственников помещений в товарищество возникать не должно», – поясняет Ольга Карпова. Дефективная реформа У жильцов зданий, построенных до вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ, также была возможность создать ТСЖ и получить имущество дома на баланс товарищества от жилкомсервисов. И, соответственно, заставить жилкомсервис, обслуживающий объект, до передачи устранить все недоделки. Правда, граждане ни тогда, ни сейчас не проявляют большой активности в подобных вопросах. После того как ЖК РФ начал действовать, жилкомсервисы изменили правовую форму, став открытыми акционерными обществами. Несмотря на схожее название, суть компаний поменялась: новые ОАО не являются правопреемниками прежних жилкомсервисов. При этом во многих случаях дома передавались от этих структур в ведение ОАО без составления дефектной ведомости и учета средств, которые когда-то выплачивались на текущий или капитальный ремонт. А все обязательства по устранению недоделок оставались «висеть» на старом юридическом лице, которое прекратило свою работу. При таком раскладе предъявить претензии к качеству обслуживания и состоянию дома вряд ли удастся, поскольку проблемы чаще всего связаны с деятельностью старого юридического лица. Оно годами собирало деньги на ремонт и обслуживание здания, а затем прекратило свое существование. В итоге квартировладельцы оказываются в ситуации, когда приходится заново собирать деньги на починку любой мелочи в доме. И это – одно из самых неприятных последствий жилищно-коммунальной реформы в России. Борьба за деньги Теоретически ТСЖ может значительно сэкономить деньги своих членов. Например, компенсировать затраты на тепловую энергию (если в здании установлен общедомовой прибор учета потребленного тепла и показания счетчиков будут меньше суммы, начисленной и уплаченной в ресурсоснабжающую организацию). Экономить на тепле можно весьма много, особенно если энергия используется в доме экономно, а температура в квартирах регулируется в зависимости от погоды. По идее, сэкономленные деньги должны перераспределяться среди жильцов или тратиться на другие цели, например на благоустройство. Однако нередко председатель ТСЖ присваивает эти средства, причем отследить подобную аферу бывает невозможно. Очень часто правление ТСЖ или управляющая компания заключают договоры с подрядчиками на какие-либо работы лишь на бумаге, переводят по этим договорам деньги, а затем обналичивают. Стоимость работ завышается, средства оказываются в карманах недобросовестных управленцев, а ремонт за копейки делают гастарбайтеры. Хотя, полагает Ирина Доничкина, гораздо больше злоупотреблений происходит при оплате работ за наличный расчет: «Считается, что это дешевле, однако на деле получается иначе. Расходы практически невозможно контролировать, чего не скажешь о безналичном расчете. Конечно, в этом случае председатель ТСЖ также контролирует финансовые потоки, однако смету товарищества может легко проверить ревизионная комиссия». Товарищеский захват В последнее время товарищества собственников жилья все чаще становятся объектами для рейдерских атак. Недобросовестные дельцы пытаются захватить принадлежащую ТСЖ землю и нежилые площади в составе общего имущества дома, которые можно продать или сдать в аренду. Но основным объектом для рейдерских атак становятся деньги домовладельцев, перечисляемые на счета ТСЖ (бюджет крупного товарищества может достигать нескольких миллионов рублей в месяц). Сначала рейдеры тщательно изучают ситуацию в доме, ищут слабые места в работе правления ТСЖ, готовят почву для недовольства жителей правлением товарищества или управляющей компанией. Формируются группы недовольных жильцов, на правление начинают сыпаться жалобы. При более внимательном выяснении ситуации оказывается, что зачинщики не имеют никаких законных оснований для осуществления подобной деятельности: чаще всего они не являются членами ТСЖ и вообще не имеют с товариществом договорных отношений. Юристы вам товарищи Стоит отметить, что перечень злоупотреблений со стороны руководителей ТСЖ, строительных компаний и криминальных элементов отнюдь не исчерпывается описанными ситуациями. Развитие рынка управления жильем, рост его финансовых показателей в сочетании с правовой неграмотностью некоторых собственников представляют благодатную почву для различного рода махинаций. Предотвратить их можно лишь с помощью опытных юристов, экономить на услугах которых явно не стоит. Комментарий: Юрий Грудин, председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества прав потребителей СПб и ЛО: – В практике юристов комиссии по недвижимости были случаи, когда рейдеры захватывали власть в управляющей компании. Ее правление отстранялось от работы после проведения собрания в заочной форме. Причем восстановить справедливость в подобных случаях гораздо сложнее, нежели предупредить беззаконие. В работе некоторых ТСЖ есть масса нарушений, которые могут впоследствии использовать рейдеры. Решения, которые принимаются на общих собраниях, часто носят нелегитимный характер и легко оспариваются в суде. Так, Жилищный кодекс РФ требует, чтобы число членов товарищества собственников жилья, создавших его, превышало 50% голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Однако эта норма соблюдается редко. Уведомления о собрании должны рассылаться заказным письмом или вручаться каждому собственнику под роспись. Однако иногда члены инициативной группы ограничиваются тем, что опускают уведомления в почтовый ящик. Чтобы избежать подобных нарушений, лучше пригласить на собрание в качестве наблюдателей профессиональных юристов. Их участие позволит не нарушать закон, а, следовательно, минимизировать возможность рейдерских атак.
кэт: voleg пишет: «Часто предложенная жильцам управляющая компания работает лишь в период гарантийного срока на дом – до пяти лет. voleg , спасибо! Вот пусть пока они работают. Лет пять, а потом посмотрим.
тутусся: voleg пишет: «Согласно положениям этого документа гарантийный срок на объект долевого строительства составляет как минимум пять лет. Вообще-то, по договору строительного подряда для всех объектов срок обнаружения недостатков с возможностью предъявить претензии подрядчику - пять лет. И по практике, если доказать, что недостатки вызваны именно некачественным строительством, ТСЖ или другая эксплуатирующая дом компания может взыскать связанные с этим убытки
OlyaP: кэт, вот Вам пример!!! Приехала 20-го посмотреть устранены ли недоделки - это еще по беды!! Захожу в УК и что я вижу. На столе лежит пачка бланков заполненных заявлений, о том что просят сдать в аренду место парковки во-дворе!! Я начала спрашивать, на каком основании Вы сдаете в аренду совместную собственность всех жильцов?? Где решение об устройстве парковки во-дворе??? По какому принципу Вы распределяете места??? Заявление с верху лежало от квартиры № 20!!! Мне мило улыбнулись и ответили, но мы же не просто так поставили ворота на въезд!!! Вот Вам и пример!!! Без нашего решения УК сдает в аренду нам же за деньги нашу совместную собственность!! Я сказала, что Ваши действия беззаконны. На что опять увидела усмешку на лице дамы!!!
LITANA: Ну, пипец. Приехали. Тоесть жильцы, не забившие себе места, вообще теряют возможность подъехать к своим подъездам? А как же переезжать? Кто там собирался спиливать ворота? Я с вами. И вообще раньше я колебалась, а теперь я категорически ЗА ТСЖ.
OlyaP: LITANA, они вроде не против, что бы мы подъезжали к своим парадным, но ставить во дворе авто мы уже не сможем, так как они места сдадут в аренду!!! Скорее всего к осени и все подъезды будут сданы.
Tanis: А как можно проверить работу НАШЕ УК? То что они устроили, это беспредел. Я уже понял из общения с ЭТОЙ женщиной. Я пока не принял квартиру но уже большое желание спустить ЕЕ с лестницы и больше не пускать. Что выбрать ТСЖ или УК не знаю, все зависит от управляющих, но я точно против ЭТОЙ УК. Договор я сними подписывать не буду. Жильцы надо их убирать! Это мое мнение... Если для этого надо прийти, я точно буду.
LITANA: Я против парковки во дворе. Но если она там будет, то я кадегорически против платной парковки. На каком основании? Поставить ворота это одно (если надо, то можно скинуться и не только на ворота), а сдавать парковочные места в аренду нам же (владельцам) это другое. Это беззаконие. Лучше бы УК организовала вывоз снега со двора. Это их прямая работа, но об этом они видать не думают. Надо собраться всем жильцам (собственникам и муницыпалам) и провести реальное собрание. Собрание нужно проводить сейчас, а не весной или летом. Тогда кроме ремонта у всех будут еще и дачи, пикники, отпуска и т.п. На собрании обсудить све наболевшие вопросы. Желательно присутствие представителя УК на собрании.
ЕНМ: Чтобы сдать м/места, они должны взять эту землю в аренду, согласовав это с жильцами всего дома. Как-то они быстро всё решили за нас: и форму управления домом и землю сдавать на своё усмотрение. Надо получить чёткую юридическую консультацию по этому вопросу и действовать.
Мария: Что тут скажешь...УК сама себе приговор подписывает,просто это вопрос времени... А насчет ворот,закончится тем что их просто спилят и все LITANA пишет: На собрании обсудить све наболевшие вопросы. Желательно присутствие представителя УК на собрании. Я за,надо организоваться!!! А то получаеться мы на форуме только посты пишем,обсуждаем че,да как.. А кто уже заселился,просто делает так как им удобно,выбирают УК,парковки платные и радуются жизни НО..даже если сейчас не получиться какие либо действия,когда мы все заселимся,а к осени я думаю уже все Мы им покажем куськину мать
полная версия страницы