Форум » Юридические вопросы » предварительный договор купли-продажи » Ответить
предварительный договор купли-продажи
Сергей: Здавствуйте! У Вас или у Ваших знакомых был положительный (или отрицательный) опыт покупки жилья по такому договору? Все, что нашел в инете, говорит, что это плохой договор, который никого ни к чему не обязывает.
инга: Но ведь любой закон после принятия начинает действовать по истечении 10 дней со дня его официального опубликования, если иное не указано в самом законе. Скорее всего, что пока его примут....свое действие он будет распространять на вновь возникающие правоотношения, следовательно мы не подпадем под его действие скорее всего...хотя, кто знает
Shoo: инга В принципе сама схема "белая" принята уже давно, просто никто толком не контролировал её четкого исполнения. А по нашему дому, т.к. много "городских" квартир возможно настоят на долевке. Пока на 100% об этом не знают даже в Ойкумене.
инга: Shoo То, что фед. закон о долевом участии уже действует, мне известно, но при строительстве нашего дома изначально была принята другая схема, следовательно мы не подпадаем под действие указанного закона, хотя дефакто именно этим законом регламентируются наши взаимоотношения с застройщиком. Не знаю каким образом они планируют все это провернуть, путем расторжения предварительного договора с последующим заключением договора на долевое участие, или обойдут расторжение и просто изменят редакцию предварительного договора. В любом случае впоследствии будет заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, который подлежит, кроме того, нотариальному заверению. Поживем-увидим.
кэт: Депутаты просят губернатора усилить контроль за долевыми объектами 1 апреля 2009, 22:00, Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Обманутые дольщики. Парламентарии Петербурга обратились к губернатору Петербурга с просьбой усилить контроль в сфере долевого строительства. Письмо главе города по инициативе депутата Сергея Никешина они решили направить, проанализировав целый перечень существующих до сих пор проблем в этой сфере. В частности, как говорится в обращении, строительные компании до сих пор вопреки федеральному законодательству, заключают с гражданами не договоры участия в долевом строительстве, как того требует 214 федеральный закон о дольщиках, а иного рода юридические документы. Например, купли-продажи, подряда, уступки прав требований и тому подобное. А это и позволяет компаниям не соблюдать взятые на себя обязательства. Кроме этого, как говорится в обращении, прокуратура проводит больше проверок по фактам нарушений, чем Управление контроля и надзора в области долевого строительства и называют это «подменой функций». Также некоторые застройщики строят дома, не имея на руках положительного заключения госэкспертизы проектной документации (известно о 50 подобных фактах). В связи с этим парламентарии предлагают службе Госстройнадзора принять меры: усилить контроль и надзор за стройкомпаниями, направлять информацию о фактах отсутствия госэкспертизы в ФАС, наладить освещение в СМИ о деятельности недобросовестных и порядочных застройщиков, информировать о рисках. А также усилить контроль за целевым использованием застройщиками средств дольщиков - чтобы на бюджет города не ложилась в дальнейшем нагрузка по защите прав обманутых соинветоров. Отметим, сегодня также стало известно о том, что Минрегионразвития совместно с Генпрокуратурой и Государственной думой проверит скандальные объекты строительства жилья, где есть обманутые дольщики. Только в Петербурге, по прогнозам комитета по строительству, в 2009 году число обманутых дольщиков может возрасти на 250 человек. Сегодня обманутыми соинвесторами признаны 705 человек. В прошлом году было введено в эксплуатацию 8 «проблемных» жилых домов, всего таких зданий – 21.
инга: кэт Так ведь День смеха!
кэт: Поговорка «закон – что дышло, куда повернул – туда и вышло» относится к трудно переводимым выражениям русского языка. Не менее специфическим феноменом является долевое финансирование строительства жилых домов. Попытки ввести эту сферу в русло законодательства растянулись на 5 лет. Только сейчас закон, который не соблюдался большинством участников строительного рынка, становится работающим инструментом. Как признают эксперты, серьезную роль в этом сыграли не только многочисленные поправки, но и последствия мирового финансового кризиса. К нам приехал ревизор Нельзя сказать, чтобы власти Санкт-Петербурга уделяли мало внимания проблеме дольщиков. Еще 2 года назад в Комитете по строительству было создано специальное управление по контролю и надзору в сфере долевого строительства, а при вице-губернаторе по социальным вопросам – соответствующая рабочая группа. Проявила инициативу и городская прокуратура, разработавшая собственный законопроект о гарантиях прав участников долевого строительства. А уполномоченный по правам человека предложил ряд собственных правок в российские законы. Тем не менее, на практике закон №214-ФЗ до недавнего времени игнорировался большинством петербургских строительных компаний. Только в апреле 2008 г. в Смольном состоялось рабочее совещание с участием руководителей профильных комитетов и топ-менеджеров ведущих строительных компаний, на котором было предписано обеспечить переход отрасли к исполнению закона. Аналитики усмотрели связь между этим требованием и выступлением на форуме «Интерстройэкспо» заместителя председателя бюджетного комитета Госдумы Александра Когана, который сообщил о предстоящем внесении поправок в законодательство, исключающих возможность долевого строительства иначе как в соответствии с 214-ФЗ. В начале июня всем строительным компаниям города было предложено составить графики перехода на заключение договоров долевого участия по этому закону. Профильная комиссия на совещании рассмотрела самые наболевшие случаи, в которых неисполнение застройщиками обязательств привело к жалобам дольщиков. Непосредственный повод для активизации этой работы был налицо. В город прибыла группа депутатов, не только представляющая комитеты по строительству и бюджету Госдумы, но входящая в комиссию по проблемам вкладчиков и дольщиков крупнейшей партии страны, возглавляемой премьер-министром и председателем Госдумы, который недавно заявил о необходимости перехода к исполнению 214-ФЗ на всей территории РФ. Двуединая задача партии В американском парламенте координатор партийной фракции официально именуется whip – хлыст. Хотя А.Хинштейн руководит в партии только профильной группой, его появление на региональном уровне создает почти автоматический эффект активизации ответственных лиц. Эффективность «наведения шороха» прямо зависит от энергии, компетентности и цепкости памяти проверяющего. Всех этих свойств А.Хинштейну не занимать. Изучая обстановку в Ленобласти, где комиссия составляла перечень проблемных объектов 2 года назад, «ревизор» сразу же припомнил, что самые серьезные проблемы были в Тосненском районе, выяснил, что именно там они остались нерешенными, и пригрозил инициировать смену главы районной администрации. Впрочем, к Санкт-Петербургу у комиссии оказалось значительно больше претензий. Помимо ожидавшейся проверки оскандалившегося на всю Россию недостроя в Пушкине, А.Хинштейн подверг пристальному анализу деятельность компании ЛЭК, на которую, как выяснилось, в его комиссию поступило большое количество жалоб. Кроме того выяснилось, что 7 жилищных проектов реализуются компанией без разрешения на строительство. Между тем применение №214-ФЗ предполагает возможность заключения договоров только после получения всей разрешительной документации. На ряде объектов переоформить договоры по закону также будет сложно, поскольку земельные участки находятся в залоге у инвестора, в то время как закон требует оформления земли в залог самими участниками долевого строительства. Закон 214-ФЗ, как неоднократно отмечал А.Коган, чаще всего игнорируется именно в мегаполисах: если в провинциальных областных центрах по нему работали на начало 2009 г. до 35-50% застройщиков, то в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге – не более 10%. По данным главы Управления по контролю и надзору в сфере долевого строительства Александра Меденцева, на 1 января 2009 г. в Петербурге с привлечением средств граждан работали 254 компании, возводивших 653 дома, из которых лишь 31 компания реализовала жилье по договорам, оформленными в соответствии с 214-ФЗ. Казалось бы, крупным компаниям Москвы и Петербурга с их значительными ресурсами легче исполнить требования закона, в том числе и в части сопровождения документации (по 214-ФЗ каждый договор должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы). Однако столичные застройщики откровенно сетовали, что при строгом исполнении закона период подготовки к строительству займет до 5 лет. Кроме того, по утверждению строителей, 35% инвестиций в жилищный проект уходит на согласования с городскими ведомствами. Сосредоточившись на исполнении закона 214-ФЗ, комиссия «Единой России», похоже, рассчитывает решить двуединую задачу – разобраться не только в проблемах самого строительного комплекса, но и в региональных коррупционных механизмах. Новые стимулы для работы по закону Нельзя не отметить, что поправки группы депутатов во главе с А.Хинштейном содержат одновременно как кнут для застройщиков, применяющих обходные схемы (в том числе поправки в КоАП об ужесточении штрафов), так и «пряник»: при заключении договоров долевого участия в рамках 214-ФЗ он больше не должны будут фактически дважды уплачивать НДС. Выпадающие доходы бюджета авторы поправок рассчитывают компенсировать не только штрафами, но и уплатой госпошлины УФРС за каждую сделку. Как свидетельствует руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь» Алена Милош, на ранних стадиях применения 214-ФЗ одним из основных препятствий для работоспособности закона были длительные задержки офрмления регистрации договоров. Сегодня политическая воля заработала и в этой области, подкрепившись введением пошлин (о том, уместно ли их взимание, не один год продолжались споры среди юристов). Заинтересованность в работе по закону проявили и банки. Если ранее сами банкиры предлагали эффективную обходную схему с выпуском безотзывного покрытого аккредитива в пользу застройщика под безденежный договор между застройщиком и клиентом, то сегодня им такие схемы ни к чему. Тем более, что ими не заинтересуется и застройщик: проценты по кредиту, обеспечивающему аккредитив, в условиях кризиса слишком высоки, считает вице-президент АО «ЮИТ Ракенниус» Федор Цуринов. Как отмечает директор СРО «Союзпетрострой-Проект» Андрей Уртьев, именно кризис создал дополнительные стимулы для исполнения ФЗ-214 еще до того, как были оглашены последние поправки А.Хинштейна. В условиях повышения риска банкротства застройщиков как крупнейшие банки, так и Агентство ипотечного жилищного кредитования согласны выделять средства лишь на строительство по ФЗ-214. Аналогичные меры предусматриваются и в практике паевых инвестиционных фондов, и в рамках механизма проектного финансирования, продвигаемого ССК «Союзпетрострой». Вторым фактором стало повышение осведомленности самих приобретателей жилья, в период кризиса особенно придирчиво оценивающих финансовые возможности застройщика – а именно 214-ФЗ предоставляет им такую возможность, наряду с правом расторжения договора в случае несоблюдения сроков и качества строительства. Теперь некоторые московские компании в целях привлечения клиентов стремятся подчеркнуть в своих рекламных материалах, что они работают по закону. Соблюдение 214-ФЗ стало на рынке убедительным доводом в пользу надежности компании, отмечает гендиректор ЗАО «ХоСК-2» Закир Муратов. Компании, первыми приступившими к работе по закону, рассматриваются местными властями как более надежные. «Работа по 214-ФЗ дает нам преимущество при получении кредитов и участии в городских конкурсах», - рассказывает коммерческий директор ООО «ГДСК» Екатерина Немченко. Эксперты отмечают тенденцию в пользу закона и в судебной практике: так, в Калининграде арбитражный суд на основании закона «О защите прав потребителей» вынес решение в пользу дольщика, оспорившего суррогат договора долевого участия – представительный договор. А по мнению начальника отдела петербургской прокуратуры Елены Бухариной, предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем при оплате стоимости приобретаемой квартиры является ничтожным, поскольку представляет собой притворную сделку. Наконец, дополнительным средством продвижения закона стало формирование СРО: у бизнеса возникли собственные стимулы – как репутационные, так и экономические – для предотвращения проблемы «обманутых дольщиков». На эту заинтересованность во многом рассчитывают власти города. Впрочем, СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга», выдвигает и собственные законодательные инициативы. Серия новых поправок, уже отосланных на экспертизу в Москву, направлена на сокращение рисков, связанных с задержкой ввода построенного здания в эксплуатацию и оформления права собственности участников долевого строительства, рассказывает гендиректор СРО Алексей Белоусов. Когда выгоду получают все «Объединение строителей Санкт-Петербурга», в частности, предлагает внести в текст закона дополнительные изменения, позволяющие осуществлять зачет требований по уплате неустойки дольщиком, который в одностороннем порядке расторгает договор, во внесудебном порядке, а также сократить срок одностороннего расторжения договора застройщиком при неисполнения договорных условий дольщиком. «Применение закона не должно быть игрой в одни ворота. Надо и с дольщиков спрашивать за неисполнение своих обязательств», - соглашается вице-губернатор Санкт-Петербурга Роман Филимонов. Конъюнктура периода кризиса, создав условия для работоспособности закона, устраняет явный дисбаланс, который большинство экспертов отмечало в его первоначальном варианте: теперь его исполнение создает преимущества для добросовестных представителей всех сторон, задействованных в долевом строительстве. С новыми корректировками закон становится выгоден и для кредиторов, и для застройщиков, и для СРО, в которые они входят, и для потребителей, и для прокурорских органов, на которые, как отмечал председатель КГХ ЗакСа Сергей Никешин, до настоящего времени ложилась львиная доля работы с жалобами и обращениями пострадавших дольщиков. Так из «пасынка законодательства» и предмета постоянной критики закон становится инструментом снижения рисков в строительстве и одновременно средством повышения прозрачности принятия решений в строительном комплексе.
rotor: Народ, что-то тишина по поводу договора? Нас обещались в сентябре пригласить, но молчат. Проясните ситуацию пожалуйста, кто по месту общается. Брали в рассрочку, недавно рассчитались полностью, т.е свои обязательства выполнили, на руках набор из ПДКП и платежк.
Саня: Скоро нам выставят счета на оплату лишних сантиметров, после оплаты этих сантиметров и будет подписание договора, но пока там бухгалтерия посчитает пока обзвонит нас и т.д. и т.п., короче не скоро ещё. Главное пусть работают активно и тогда всё будет гут.
Смотрящий: Работы не завершены , чего принимать - то?
Elen: Кто-нибудь уже заключил основной договор? Хотелось бы знать, что предстоит подписать в ближайшее время, на такое желание в Ойкумене пока мне ответили, что форма договора еще обсуждается и не готова, странно это
LLIYCTPUK: Да уж, странненько. Я основной договор буду подписывать 5 марта.
Predator: я буду подписывать 24-го
ЕНМ: Да, хочется поскорее получить собственность и возместить у налоговиков НДФЛ 260 000 руб.
Elen: 24 февраля или марта? Кто первый подпишет, поделитесь пожалуйста
romario: Заключили основной договор вчера. Подписали акт приёма-передачи квартиры (его подготовили в офисе) и собственно основной договор. Поскольку мы покупали квартиру у СУ-155, то подготовили документы для формелния собственности силами СУ-155 (у них эта услуга бесплатаная в отличие от Ойкумены ): Доверенность на юристов СУ-155 на право оформить собственность, нотариально завернная копия всидетельства о браке, квитанция об уплате госпошлины. ВАРНИНГ: если собственность на двоих супругов то госпошлина составляет восемьсот с чем-то рублей с каждого. Нам сотрудник СУ-155 сказал уплатить каждому по 1500, но выяснилось что мы переплатили, такая сумма платится если собственность оформляется на одного, уточняйте этот момент.
Predator: 24-го февраля
Shoo: Халява закончилась. Дамы и господа имеющие предварительные договора с ЗАО Ойкумена. Спешу огорчить всех, кто собирался подписав основной договор, регистрировать собственность самостоятельно. Более такой возможности они не предоставляют. Ссылаясь на пункт 2.8 предварительного договора сотрудники ЗАО Ойкумена предлагают подписать 3 документа: - Основной договор с пунктом об оплате их услуги регистрации стоимостью 15000рублей. - Акт приема-передачи квартиры - Договор на оказание услуг (тех самых о которых идет речь в основном договоре). Других вариантов основного договора нет.
Elen: Это возмутительно!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Только что в ойкумену позвонила, хотела чтоб договор дали для предварительного ознакомления, так у них база слетела, да и давать они не горят желанием, Юлия между прочим предупредила, что пункты договора не изменны и не подлежат исключению... что-то мне это всё не нравится Шустрик, Вы подписали осн. договор?! Как выглядит ваш вариант завязанный с банком?????
voleg: Shoo Вы удалили мои сообщениЯ или я их найти не могу
Богомолова: Пункт 2.8.: Все расходы по оформлению и государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности на Квартиру несет Покупатель. В случае нотариального удостоверения Основного договора расходы по его удостоверению также несет покупатель. Ну и что? Гос.регистрация 1500р. Какие еще расходы на 15т.р. могут быть? Продавец ОБЯЗАН предоставить пакет документов на объект продажи.
voleg: Богомолова Все правильно говорите
Богомолова: voleg пишет: Все правильно говорите Тогда чего от нас хотят? Ну блондинко я! Непонимэйн!
Богомолова: О. И цитата вышла, как и положено блондинкам
Shoo: voleg Дело не во мне. На всех форумах "forum24.ru" удалились все сегодняшние сообщения. Богомолова пишет: Пункт 2.8.: Все расходы по оформлению и государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности на Квартиру несет Покупатель. В случае нотариального удостоверения Основного договора расходы по его удостоверению также несет покупатель. Я два битых часа общался с коммерческим директором Ойкумены. Хорошая женщина, но у неё приказ... "ВСЕ РАСХОДЫ ПО ОФОРМЛЕНИЮ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА" на языке их юриста означает, что сюда входит гос. пошлина Ойкумены 7500руб. + стоимость накладных расходов при получении технического паспорта + расходы на оформление самого договора + расходы на приехать-постоять в очереди + НДС со всего этого т.к. мы это по безналу оплачивать будем.. При этом свои 1500 и стоимость оформления доверенности на них - это сверху!!! У них приказ из Москвы. Других форм основного договора больше не будет. В противном случае они не подписывают основной договор и разрывают предварительный "по нашей вине". Выплачивают нам сумму за минусом 10% и спокойненько наживаются на разнице в цене на первичку и вторичку, благо телефон у них разрывается от желающих купить квартиру. При этом они собираются вызвать всех, кто уже подписал основной договор для оплаты этой суммы. - ХА-ХА-ХА Если у кого-либо получится отбиться от вымогательства - расскажите, как получилось.
leo: просто сделали сразу быстрый натиск и собственность на руках.
voleg: leo Чем Аргументировали? С нас они точно не слезут без 15 000 руб
ЕНМ: Заключение сделки купли-продажи у нотариуса обычно обходится 1,5% от суммы сделки. Так что 15000 руб - это даром.
Shoo: ЕНМ А при чем тут вообще нотариус? Все-равно что сказать "Вертолет стоит пол миллиона долларов, так что 15000руб - это даром." Если речь идет о том, что СК, фактически шантажируя своим изначально незаконным договором, вымогает у покупателей деньги.
ЕНМ: Я к тому, что когда прикидывала стоимость нотариального договора, готовилась на 42000 руб (2800000 х 1,5%), согласно пункта 2,8 расходов по заключению. П.С. И чтобы легче снести эту неприятность!
Shoo: ЕНМ пишет: Я к тому, что когда прикидывала стоимость нотариального договора Ну это больше актуально для договоров по вторичке.
полная версия страницы