Форум » Юридические вопросы » предварительный договор купли-продажи » Ответить
предварительный договор купли-продажи
Сергей: Здавствуйте! У Вас или у Ваших знакомых был положительный (или отрицательный) опыт покупки жилья по такому договору? Все, что нашел в инете, говорит, что это плохой договор, который никого ни к чему не обязывает.
Dim: Прошу прощения за "вторжение в ваши владения", я из Серебряного Источника, здравствуйте, соседи! У меня был опыт покупки по предварительному договору. Вообще была очень интересная ситуация! Помещение ещё не было оформлено в собственность, она (собственность) ожидалась только через несколько месяцев, а деньги хотели "прям щас", для чего и нужен был предварительный договор. Разница с нами в том, что объект уже существовал. Но вы бы видели людей-продавцов!!! Ощущение было такое, что попал в 90-е гг.- бандиты бандитами! Не подумайте, что я особо рисковый товарищ, пожалуй нет, чем да. А успокоил меня юрист, который проверил всю сделку. Так вот у него предварительный договор не вызвал вообще никаких вопросов, всё это прописано в ГК. Так же всё прописано про задаток, который возвращается с немалым процентом, а у нас таковым является обеспечительный платёж, что бы Росстрой там не писал (заявления, противоречащие ГК - являются ничтожными). Вобщем, помимо поправленных мелочей в договоре, юрист проверил платёжеспособность продавца, выяснилось, что он обладает серьёзной недвижимостью ( в нашем случае - компания с огромными активами), и решение было принято однозначное в пользу сделки. Всё прошло ОК, чего желаю и нам всем вместе взятым, не думаю, что Росстрой будет марать свою неплохую репутацию!
Сергей: Большое Вам спасибо!!!!!!!!! Очень нас обнадежили, а то мы совсем заунывали, так как толком от независимыэх источников информации про Росстрой не имеем
Наталья: К сожалению, обеспечительный платеж (как он сформулирован в нашем договоре) задатком не является. Основная разниуца между задатком и "нашим" обеспечительным платежом заключается в том, что в случае неисполнения договора РосСтроем задок возвращался бы в двойном размере, а в нашем договоре сказано, что в случае, если РосСтрой не заключит основоной договор в срок, то мы имеем право расторгнуть договор и получить обратно наш предварительный платеж + проценты по ставке рефинансирования (что меньше, чем двойной задаток). Но в целом, договор действительно нормальный (хотя и хуже договора долевого строительства, но такие договоры мало кто заключает), соответствует нормам ГК и обязывает продавца на заключение основного договора на условиях, закрепленных в предварительном договоре. Сама такой договор подписала :)
Darling: Так же всё прописано про задаток, который возвращается с немалым процентом, а у нас таковым является обеспечительный платёж, что бы Росстрой там не писал (заявления, противоречащие ГК - являются ничтожными). Dim, это все вилами по воде писано. С этим пред.договором Вы в суд обратиться не сможете.
Наталья: Конструкция предварительного договора предусмотрена в гражданском законодательстве. И в суд обратиться можно. В частности, с требованием о заключении основного договора (на условиях, закрепленных в предварительном договоре). Основной минус этого договора в том, что в случае задержки строительства, единственное, что можно сделать - это расторгнуть договор и получить обратно платеж + проценты. Но эти проценты не компенсируют рост цен на недвижимость :(
LLIYCTPUK: Не было, кстати, ни у кого ,чтобы после подписания договора просили подъехать и заново расписаться на одной страничке на всех 4-х копиях,а-ля запороли?
Мария: Нет,больше не приглашали А в чем была проблема?????
LLIYCTPUK: На следующий день после подписания договора попросили подъехать - якобы одна страница была запорота (чем неизвестно, якобы кто-то не там расписался). Причём на всех 4-х экземплярах. Всё проверили, всё в норме, но подозрительно...
Dim: Наталья Наталья пишет: Основная разниуца между задатком и "нашим" обеспечительным платежом заключается в том, что в случае неисполнения договора РосСтроем задок возвращался бы в двойном размере, а в нашем договоре сказано, что в случае, если РосСтрой не заключит основоной договор в срок, то мы имеем право расторгнуть договор и получить обратно наш предварительный платеж + проценты по ставке рефинансирования (что меньше, чем двойной задаток). Мне казалось, что именно это утверждение РС и противоречит ГК, т.к. как не крути наш обесп. платёж является задатком, поправьте, если не прав. Кроме того на параллельном форуме обсуждался такой момент, что в случае неисполнения РС-ем обязательств можно рассматривать наш обесп. платёж как предоставление коммерческого кредита (но прецеденты - единичны), тогда процент за пользование им будет несколько иным, нежели ставка рефинансирования, что, конечно не покроет всё равно рост цен на недвижку
LLIYCTPUK: В предварительном договоре вообще прописано, что к отношениям сторон, вытекающим из предоставления "обеспечения" положения действ гражданского законодательства о залоге (ст.ст.334-358 ГК РФ) или задатке (ст.ст. 380-381 ГК РФ) не применяются..... И что данное обеспечение - всего лишь является неким договорным способом обеспечения обязательств...
Dim: Дак я про то и говорю, что платёж во обепечение обязательств, как бы он не обзывался, является задатком, а то, что прописано РС противоречит ГК, и поэтому ничтожно. Не претендую на истину в первой инстанции, т.к. не спец, неплохо было бы толковому юристу посмотреть, чтобы определить что первично "курица или яйцо".
LLIYCTPUK: Вот вопрос интересует: у всех предварительный договор был как у нас? Печати только на первой и последней страницах, скреплён степлером, а не подшит
LLIYCTPUK:
Shoo: Да имея такие бумаженки на руках, надо просто быть оптимистом и надеяться. =) Был тут в Москве у друзей. Они покупали в 2002-м году квартиру от СУ155 (Росстрой- дочка). Понарассказывали они конечно много прикольного в плане качества сданного дома, но вот про документы и оформление сказали, что все было тип-топ.
Darling: Будем надеяться и верить в лучшее!!!!! :)
Мария: LLIYCTPUK пишет: Вот вопрос интересует: у всех предварительный договор был как у нас? Печати только на первой и последней страницах, скреплён степлером, а не подшит Они видимо всем такие чудо договора раздают...)))
Darling: Главное, чтобы на выходе все было тип-топ
Александр: На форуме Серебряных ключей говорят, что предварительный договор лучше через год перезаключить на основной или по крайне мере подать заявление в Росстрой на его перезаключение, чтобы в случае судебных разбирательств нас не кинули. Я думаю нас это тоже касается. Они там даже "Проект предложения о заключении основного договора" разработали. Только по моему Росстрой им ничего не ответил. http://www.skeys.org.ru/cgi/yabb/YaBB.pl?board=news;action=display;num=1185434616
Мария: Да, похоже РосСтрой выдерживает длинную паузу...... ничего им не ответил и не с кем ничего не перезаключил... Будем надеяться что нам это не понадобиться
Александр: Надееться конечно будем, но бережённого бог бережет. Кто знает, что с Росстроем и Россией в 2009-2011 году будет и каких законов понапридумывают. А через год лучше такиеже заявления по почте с уведомлением о доставке и описью отправить, чтоб спокойней было
Мария: Александр пишет: Надееться конечно будем, но бережённого бог бережет. Да,попробовать можно будет!!!!
sasha: Ну почему ответа не было? В той же ветке есть такое сообщение: [i]" Я приносил два бланка - по уму один остается у них, второй с проставленным входящим номером и датой забирается себе. Ответ Росстроя (кое что буду резать, но смысл постараюсь сохранить): Уважаемый <...>! В ответ на ваше предложение <...>(вх №, дата) сообщаем следующее: 1. В соответствии с <...пункты договора и его номер/дата ...> ЗАО СК "РосСтрой" обязуется заключить с Вами Основной Договор в срок не позднее IV квартала 2008 года. 2. Заключение Основного Договора ранее указанного выше срока не представляется возможным, т.к. <.. ссылка на ст 454 ГК...> договор купли продажи подразумевает под собой переход права собственности. В настоящий момент право собственности ЗАО СК РосСтрой на квартиру, <...мою квартиру ...>, не может быть зарегистрировано <...много слов - смысл - дом не достроен, собственность оформить нельзя ...>. 3. В соответствии с <... ссылка на пункт моего договора ...> в течении 30 дней с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности ЗАО СК РосСтрой на квартиру Вам будет направлено соответствующее уведомление с предложением заключить основной договор купли-продажи Директор Филиала ЗАО СК Росстрой В СПб М.И. Пархоменко "[/i] Вообще все свелось к тому, что там было два вида договоров - один для ипотечников - измененный скорее всего по просьбе банка (где указан пресекательный срок 2 года, его и надо не прозевать), а второй - для тех, кто берет за свои наличные, и вот им бы и обеспокоиться отправлением предложения по заключению основного договора через год после заключения предварительного (как положено по ГК, на всякий)
Darling: Мда уж....... у меня нет слов.. Остается только посылать положительные мыслеобразы в адрес господ Лопатникова и Пархоменко до заключения осн.договра)
Darling: Я сейчас общаюсь со "Стандарт-Резервом" по поводу страхования фин.рисков по пред.договору, но пока что документы рассматриваются
Мария: Через годик начнем массированную атаку на РосСтрой и пусть только попробуют отмалчиваться....
Мария: Darling,напишите потом, чем закончились переговоры со Стандарт-Резервом.Очень интересно!!! В свое время,прежде чем покупать квартиру,можно было позвонить в Спасские Ворота или Русский Мир,назвать адрес объекта,если они брали на страхование,то смело можно идти и покупать... Это было 3 года назад,сейчас как то все по другому стало.....
Darling: Мария, на данный момент страховая запросила у Росстроя 2 доп.документа: 1. Протокол участия в торгах от 06.06.2006 г. полностью 2. Доверенность № 06/08 от 09.01.2008 г., которая прописана в предварительном договоре купли-продажи. так что пока что ждем
rotor: предлагаю выложить текст предварительного договора купли-продажи, и мы все посмотрим одинаковый он или может есть отличия!
Мария: Я думаю что у всех он одинаковый!! Отличаються договора только стоимостью за кв.метр, а сама суть остаеться неизменной.....
rotor: Мария , вот за одно и проверим!
Darling: Завтра отсканирую и выложу доверенность, кот у нас прописана № 06/08 от 09.01.2008. Кстати, она действует по 31 декабря 2008. Видимо, в следующем году оформят новую.
кэт: Предварительный договор подстраховывает застройщика от судебных исков в случае, если сроки сдачи дома будут сильно затянуты. они же указали на то, что ОСНОВНОЙ ДОГОВОР мы обязаны будем подписать после приёмки дома. Вся мутата из-за сроков.
кэт: Через годик начнем массированную атаку на РосСтрой Так ить предв. договор заключен с ОЙКУМЕНОЙ.
Alexxx: Предварительный договор вообще находка для застройщика и подстраховыает его ото всего (или, по крайней мере, от большинства рисков). И не принимайте во внимание, Кэт, то что написано выше - якобы обеспечительный платеж - это задаток. Задатком предварительный договор, в соответствии с ГК РФ, обеспечить невозможно, поэтому они и написали, что обеспечительный платеж им не является чтоб это условие не было недействительным
Shoo: Все крупные строительные конторы зримо или нет принадлежат большим корпорациям. Владельцы больших корпораций зримо или нет присутствуют в политике и принимают законы, лоббирующие интересы корпораций. Интересы корпораций ... догадались? правильно! зримо или нет - ВСЕГДА не на стороне обычного гражданина. Это жизнь. Надо просто это принять, т.к. ИМХО бороться с этим на этой планете бесполезно. Принять и ВЕРИТЬ! в то, что всё-равно всё будет хо-ро-шо!
Alexxx: Про планету - это уж слишком. Есть цивилизованные закоулки на старушке все-таки В нашей стране точно бесполезно или почти бесполезно - иногда некоторым везет, но это не закономерность, а как выигрыш в лотерею - счастливый случай.
Shoo: Alexxx пишет: Есть цивилизованные закоулки на старушке все-таки Есть! только они невероятно далеки от цивилизации в общепринятом смысле этого слова. Ладно, всё это демогогия. Предварительный договор у нас не лучше не хуже таких договоров других строительных компаний. Ждем основного.
rotor: Звонили с ЗАО "Ойкумена" о смене реквизитов до 25 ноября 2008 г. Кто-нибудь в курсе? У нас в предварительном договоре вот такие прописаны: ЗАО «Ойкумена» От Продавца: ЗАО Строительная корпорация "РосСтрой" Юр. Адрес: 119261, г. Москва, Ленинский проспект, дом 81 Филиал в г.Санкт-Петербурге: 197022, г. Санкт-Петербург, ул. Всеволода Вишневского, дом 13 ИНН 7736229064 КПП 773601001 ОКПО 59870087 Р/с 40702810738040110782 "СБЕРБАНК РОССИИ" (ТВЕРСКОЕ ОСБ N 7982 Г.МОСКВА). БИК 04452522^ К/с 30101810400000000225
LLIYCTPUK: Слышу первый раз
rotor: LLIYCTPUK , а реквизиты хоть совпадают?
инга: мне тоже звонили. Надо приехать в офис Ойкумены для заключения дополнительного соглашения к предварительному договору, так как изменятся реквизиты Это было предсказуемо, так что все нормально. Надо ехать.
rotor: инга а если разделяет 5000 км
Мария: странно,нам вот тоже никто не звонил... Они что выборочно обзванивают
кэт: Мне тоже не звонили.
Tasha: Вот в понедельник все и позвоним сами
leka: Мне тоже звонили. Я кстати в Москве живу. Это всего лишь 700 км, а не 5000. У меня в договоре печати и подписи Росстроя. Хотя и Ойкумена там тоже присутствует. Я так поняла, они не только хотят реквизиты поменять, но и договор переписать. В новом договоре Росстроя не должно быть. Мне это ОФИГИТЕЛЬНО не нравится! Мне известно кто такой Росстрой и Су-155 и им я доверяю, а можно ли рассчитывать на Ойкумену - я не знаю. Все это очень плохо пахнет. Меня уже один раз кинули с квартирой.
Мария: странно все это.... при посещении офиса ойкумены,они наоборот настаивали на том что ничего перезаключать не надо... leka пишет: Мне это ОФИГИТЕЛЬНО не нравится! Мне известно кто такой Росстрой и Су-155 и им я доверяю, а можно ли рассчитывать на Ойкумену - я не знаю. Все это очень плохо пахнет. Меня уже один раз кинули с квартирой. Почитайте внимательно форум,я думаю вам не стоит переживать... Мы например(я имею ввиду Питер) вообще не слышали про Су 155 и росстрой,пока они в 2005(могу ошибаться с годом) не стали строить квартал в Купчино.Люди рискнули и сейчас живут в построенных домах.
АБДЕЛЬ: Форумчане - ещё раз привет и доброго дня! так всё таки, подскажите, что там происходит...., а то северная столица далековата, а звонить никто не звонит(хотя телефоны оставлял)... я так толком и не могу понять....! то, что переживать не стоит - это факт, так как дело уже сделано, но просто хотелось бы владеть достоверной информацией... всем зареанее спасибо!
rotor: Да уж давайте пожалуйста информацию, может кто до офиса даехал уже
rotor: На всякий случай вешаю скан реального договора
Elen: Реквизиты Росстроя, ну допустим Ойкумена отрывает свой офис в Москве и что теперь...не вижу логики зачем менять договор... в нем же реквизиты Росстроя... если мы меняем реквизиты на ойкуменовские, то кредитный договор также надо менять и поручительтво тоже
кэт: leka пишет: Мне известно кто такой Росстрой и Су-155 и им я доверяю, а можно ли рассчитывать на Ойкумену - я не знаю leka, вас в Пушкине кинула наверное компания "Викинг", очень даже известный и долгое время присутствовавший на российских стройках застройщик. Со всеми может быть. Вы видели глаза W-Буша, когда хряпнулся Леман-бразерс, который пережил даже великую депрессию. Ему было 158 лет.
Tasha: Видимо не Викинг а РКГ, тогда все гораздо печальнее
rotor: кэт пишет: кинула давайте без печальных последствий, у некоторых я думаю и так психика слабая, вдруг люди сорвуться, а за 2-3 млн. в наше время могут и башни поотшибать, а потом дети без родителей растут и все такое
leka: Друзья, привет! Приношу извинения за слишком эмоциональные предыдущие послания. Я просто параллельно пытаюсь решить вопрос с недостроенной однокомнатной квартирой в Пушкине и поэтому слегка на взводе. Tasha права - мою квартиру недостроил РКГ (http://dolshik.borda.ru) - там за 3 года даже фундамента не построили. А правительство С- Петербурга вообще так наплевательски себя ведет, что невероятно обидно и даже как-то не верится, что в наш прогрессивный век такое возможно. Г-жа Матвиенко сообщила, что обманутые дольщики - сами дураки, так как надо было думать головой, куда вкладывали. И что те, кто пытается купить больше одной квартиры на семью, вообще буржуи и поделом им. Им вообще никто помагать не будет, а наоборот. Там, в Пушкине, я действительно плохо вложилась - не надо было вкладываться в дом, где и фундамента-то нет. Что касается нашего с Вами дома - я думаю, что все будет хорошо. По последним фотографиям видно, что строительство близится к завершению. В такой стадии строительства, когда уже почти все построено, бросать уже не должны.
leka: В субботу приеду в Питер встречаться с Ойкуменой, переподписывать договор. Если получится, планирую узнать поподробнее о компании, ее планах, взаимоотношениях с Росстроем и пр. Если у кого-то есть возможность проверить Ойкумену, ее фин состояние, было бы круто. А пока будем надеяться на светлое будущее.
leka: Посмотрела договор, который выложил rotor. У меня почти такой же. Но! Подписывал договор главбух Росстроя. Поверх подписи - печать Росстроя. Я не не юрист, но чисто интуитивно цепляюсь за эту подпись и печать Росстроя. Я подпишу новый договор, который предлагает Ойкумена, но этот отдавать не хочу!!! Оставлю у себя. У нас тут юристы есть? Кстати, кто-нибудь страховал квартиру от недостроя, двойной перепродажи и пр?
leka: кэт пишет: Вы видели глаза W-Буша, когда хряпнулся Леман-бразерс, который пережил даже великую депрессию. Ему было 158 лет. Все равно очень обидно. Мы с мужем два года как папы карло зарабатывали эти два миллиона. Экономили на всем, отдыхать не ездили. Чуть не умерли от работы. И все зря.
Tasha: leka Первый договор у Вас скорее всего заберут, т.к. не может быть двух договоров на одну квартиру, да и передавать квартиру по акту будет уже Ойкумена, просто РосСтрой выходит из этой цепочки. Просто раньше деньги прогоняли через РосСтрой, а теперь платить будете напрямую.
Mishka-78rus: Народ, а почему Вы говорите про новый договор? Я даже засомневался немного в себе))) Просто лично мне было неоднократно сказанно, в том числе и в глаза, что составлятся будет - Доп. Соглашение. И это правильно мне кажется. ИМХО : договор уже не может быть расторгнут, а все изменения вносятся с помощью доп. соглашений к нему. И даже если будет составляться доп. соглашение о том что старый договор теряет силу, а новый вступает даже в этом случае на руках должен остаться - старый, доп. соглашение и новый. поправьте если я не прав p/s в сб ездил в офис, вчера как уже говорил разговаривал по тел. Вчера доп соглашений еще не было, обещали отзвониться как только они появяться, мол помнят про меня.
АБДЕЛЬ: Mishka-78rus с Юридической точки зрения и согласо Гражданскому кодексу РФ ты абсолютно прав, мне тоже очень любопытно..., если то что пишут Форумчане по поводу нового договора - факт, то я тут не вижу номативно-правового основания для его закл, а вот что касаемо Допника, то это - обосновано...
кэт: leka пишет: мою квартиру недостроил РКГ Эти суки мутные ещё живы??? Их хоть искали? Найти и уничтожить. Такие гниды по земле не должны ходить.
Darling: leka пишет: Кстати, кто-нибудь страховал квартиру от недостроя, двойной перепродажи и пр? мы подавали заявку в апреле в "Стандарт-Резерв", и они так и не дали добро на страхование, тк "Росстрой" не дослал им дополнительных бумаг по объекту (проблема была в какой-то недостающей доверенности).
leka: Прекрасно что старый договор останется. меня он устраивает.
leka: кэт пишет: Эти суки мутные ещё живы??? Их хоть искали? Найти и уничтожить. Такие гниды по земле не должны ходить. И РКГ и Романов живы и здоровы. Прекрасно себя чувствуют. Ничего не боятся, так как наша прокуратура будет еще пол века "изучать вопрос". Говорят Единая Россия внесла новый законопроект, где написано, что все недостроенное жилье будет выкупаться государством и достраиваться за государственные деньги. Очень надеемся что с нашим объектом в Пушкине когда-нибудь это случится. В противном случае у нас вариант один - строить дом самостоятельно с нуля (так как РКГ даже фундамент не построил). Строить разумеется за свой счет.
Tasha: Допик будет, всему свое время, вначале приглашают тех у кого платежи в ближайшее время планируются. Ну а те у кого все оплачено ближе к оплате по ПИБу
Tanis: В душе смута Только вчера были в Ойкумене, спрашивали про договор... ни о каком доп.соглашении, ни о новом договоре ОВ даже не заикнулась... Странно... Тревожно... И не звонили нам...
Мария: Tanis Вам надо сюда click here
Tanis: Спасибо! Как хочется верить только в хорошее
Михаил: Привет всем дольщикам, присматриваюсь сейчас к этому дому. Выезжал на место - неплохой перспективный район, очень активно застраивается, срок сдачи близкий Сейчас имею в банке положительное заключение на выдачу кредита, но необходимо донести туда еще документы на строительную организацию. Нет ни у кого скана реального договора?
Tasha: Михаил Если у Вас решение в аккредитованном банке - все документы, включая форму договора в банке есть, в случае если банк никогда не работал с Ойкуменой самый простой путь - запросить рыбу договора у самой компании, практика показывает что на электронку форму вышлют сразу, заодно поговорите с менеджером о перспективе экспертизы документов компании: тут все будет зависеть от банка, срок решения может быть от 2-3 недель до бесконечности...
rotor: Эх, а текст допника ни кто не выкладывает
кэт: Прокуратура Санкт-Петербурга в ближайшее время внесет на рассмотрение Законодательного Собрания проект закона о социальной защите участников долевого строительства. Об этом рассказала депутатам прокурор отдела по надзору за исполнением законов в сфере экономики петербургской прокуратуры Ольга Пелевина, выступая на депутатских слушаниях в Мариинском дворце. Она отметила, что в комитете по строительству работа по контролю деятельности строительных фирм организована не самым лучшим образом. Дела по административным правонарушениям рассматриваются с нарушением сроков - 2-3 месяца. Финансовая устойчивость строительных фирм не проверяется вообще, что в условиях экономического кризиса может привести к росту числа обманутых дольщиков, подчеркнула прокурор. Только в 2008 году Прокуратурой Санкт-Петербурге в сфере долевого строительства было проведено 300 проверок. За этот же период от граждан поступило более 900 жалоб и обращений. По мнению прокурора, для решения существующих вопросов необходим единый подход к вопросу заключения предварительного договора купли-продажи, а именно: считать его договором долевого участия в строительстве.
Shoo: кэт пишет: а именно: считать его договором долевого участия в строительстве. Давно пора внести эту норму. А то все как на иголках с этим фантиком в виде предварительного договора.
кэт: Shoo, не парьтесь, всё будет нормально. Ойкумена лет через 10 будет лидером в строительстве. У них есть для этого всё, но главное - свои бабосы.
кэт: Государственная Дума может принять поправки в закон о долевом строительстве номер 214-ФЗ и другие нормативные акты, регулирующие отношения в области соинвестирования при строительстве жилья, до конца весенней сессии 2009 года, сообщил в ходе заседания Национальной ассоциации девелопмента (НАД) депутат Государственной Думы Александр Хинштейн. "Сейчас проект изменений уже внесен в Госдуму, мы ждем заключения правительства. Думаю, что до конца весенней сессии в 2009 году Госдума просто обязана принять эти поправки, чтобы не допустить второй волны обманутых дольщиков в условиях нынешней экономической ситуации", - подчеркнул он. По словам депутата, всего планируется внести поправки в шесть законодательных актов, в том числе в Налоговый кодекс, закон номер 214-ФЗ, закон об ипотеке, а также в закон о банкротстве. "Факт, что сейчас по 214-ому федеральному закону работает лишь каждый второй застройщик. В некоторых регионах эта цифра и того меньше. Получается, что каждый второй гражданин, вложивший деньги в строительство, которое ведется в обход существующего 214-го закона, никак не защищен или защищен минимально. Вносимые поправки призваны исправить ситуацию, давая застройщикам возможность эффективно работать по закону о долевом строительстве, а гражданам - быть защищенными со всех сторон", - пояснил Хинштейн. Он отметил, что в настоящее время законодатели работают с девятой редакцией проекта поправок. "Возможно, эта редакция будет не последней", - предположил депутат. Он также напомнил, что если поправки в закон будут приняты в сегодняшней редакции, то после их вступления в силу застройщиков будут штрафовать за применение схем строительства жилья в обход 214-ого закона - например, при продаже жилья с помощью векселей или заключения предварительных договоров. В то же время, добавил Хинштейн, в законопроекте предусмотрен и "ряд пряников" для застройщиков - в частности, отмена НДС при работе по закону о долевом строительстве, право регистрировать право на земельный участок, который находится в субаренде, и вести на нем строительство.
тутусся: а именно: считать его договором долевого участия в строительстве. По содержанию этот договор и без всякого специального указания в законе, по-моему, может быть квалифицирован как договор долевого участия в строительстве? Никто о судебной практике подобного рода не слышал?
кэт: 19 декабря 2008. Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Обманутые дольщики 20 выездных проверок строительных компаний Петербурга, привлекающих деньги граждан в целях долевого строительства, было проведено в 2008 г. Комитетом по строительству. Итоги ревизии показали, что только 12 организаций подпадают под действие 214-го закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Они получили разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г. При этом в 9 компаниях были выявлены нарушения норм федерального законодательства, сообщает пресс-служба ведомства. Как отметил заместитель председателя Комитета по строительству Владимир Кузнецов: «Штрафные санкции к компаниям-застройщикам сегодня применяются по 3 основным позициям. Во-первых, это привлечение денежных средств дольщиков до получения разрешительной документации на строительство дома. Во-вторых, размещение в СМИ строительной компанией проектной декларации, в которой содержится неполная или недостоверная информация о будущем проекте. Взыскать штраф могут и в том случае, когда нарушены сроки опубликования проектной декларации или вносимых в нее изменений. Также мы наказываем тех застройщиков, которые не предоставляют в Комитет по строительству ежеквартальную отчетность о своей деятельности или предоставляют ее не вовремя». Минимальный срок каждой проверки составляет от 10 до 14 дней. В случае если строительная организация затягивает предоставление запрашиваемых документов, то срок проверки может увеличиться. «Такой срок установлен для того, чтобы сотрудники Управления смогли детально проанализировать документацию. Так, мы запрашиваем уставные документы компании и правоустанавливающие документы на объект, проектную и разрешительную документацию на строительство. Обязательной проверке подлежат все заключенные договоры, на основании которых привлекаются денежные средства граждан, квартирография и реестры по заключенным договорам, бухгалтерская отчетность, отражающая поступления средств дольщиков, их целевое использование с учетом объема выполненных работ. Подразделение также отслеживает исполнение застройщиком всех инвестиционных обязательств перед городом», - пояснил В.Кузнецов. В общей сложности перечисленным организациям были выставлены штрафные санкции на сумму 2,17 млн. рублей. При этом ни одна из проверенных компаний не оспорила в судебном порядке решений Комитета по строительству о наложении административных взысканий. Сбор и анализ ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, осуществляет созданное при комитете Управление контроля и надзора в области долевого строительства. С начала года ежеквартальную отчетность представили 26 организаций по 53 объектам строительства.
БСВ: В предварительном договоре нет и не может быть НИКАКИХ платежей. Соответственно, переданная сумма не является задатком, независимо от того, что написано в договоре. Не является данная сумма и авансом, поскольку аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ) также уплачивается в счет причитающихся со стороны по договору платежей. Обращаю Ваше внимание, что договор купли-продажи жилья подлежит госрегистрации и считается заключеннным с момента такой регистрации. Так что если вы деньги передавали в качестве частичной оплаты квартиры - вы их передали без правового основания. Если вы деньги передали по предварительному договору, то предварительный договор (в части платежей) ничтожен (сит. 168 ГК РФ). В любом случае переданные Вами деньги переданы без правовых оснований - это неосновательное обогащение. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон, который, кстати, на сегодняшний день является основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства жилья и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства) застройщики имеют право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, только на основании договора участия в долевом строительстве. Из этого следует, что все иные способы привлечения денежных средств на указанные цели не соответствуют закону. Схемы с использованием предварительных договоров купли-продажи, долевого участия в строительстве и принятием оплаты по ним, незаконны, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Т.е. закон не исключает заключения предварительного договора долевого участия в строительстве, но исключает возможность принимать по нему оплату. При этом можно обратиться в суд и признать такой договор притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор и потребовать возмещения убытков. Хотя если дом будет достроен, и будут заключены основные договоры купли-продажи, право собственности за гражданином зарегистрируют, но в случае если дом достроен не будет, либо если гражданин захочет вернуть деньги, возможны проблемы. Заключить простое соглашение о взаимных обязательствах с задатком и не говорить, что это Предварительный договор, а предоплату засобачить в задаток. И, наконец, п. 4.5 нашего пред. договора, почитайте внимательно...
Tasha: БСВ пишет: Заключить простое соглашение о взаимных обязательствах с задатком и не говорить, что это Предварительный договор, а предоплату засобачить в задаток. Вы серьезно хотите предложить это Ойкумене? Нам потом расскажите, вместе посмеёмся.
Alexxx: Это простое соглашение то же самое, что и заключить предварительный договор и никому не говорить что это договор долевого строительства. Притворная сделка. Смысла не вижу из пустого в порожнее переливать
Смотрящий: http://realty.mail.ru/news/3833.html Прочитайте. Офигительно!
БСВ: Уважаемые форумчане! Ещё утром, после своего сообщения прочитал сообщение, по-моему, Марии. Вечером этого сообщения, на мой взгляд совершенно безобидного и никого не оскорбляющего (смысл которого - не пройдёт), уже не видно. Настораживающий факт! С одной стороны, это говорит об ангажированности модераторов форума, а с другой, подобные действия скорее оттолкнут от форума, чем помогут убедить дольщиков в полной легитимности и порядочности представителей "Ойкумены". Впрочем, очевидно, это не надо разжёвывать, и так всё ясно. Тем не менее, довожу до вашего сведения, что на предложение: заключить простое соглашение о взаимных обязательствах с задатком и не говорить, что это Предварительный договор, а предоплату засобачить в задаток, мне ответили, что этом случае возможны расторжения подобных соглашений со стороны покупателей и неминуемая двойная выплата уже вложенных денег ими денег со стороны застройщика. Да, уж, не до смеха.
БСВ: Приношу извинения за ангажированность модераторов - не тудыть занесло.
Shoo: БСВ пишет: Настораживающий факт! БСВ пишет: Приношу извинения за ангажированность модераторов - не тудыть занесло. Уважаемый БСВ, я не очень понимаю о чем Вы? Я Вам клянусь, что я сам, так же, как и Мария - обычные дольщики Серебряных Ручьёв и никакого отношения к администрации СК "Ойкумена" не имеем! Модерировать форум можем только мы. Если что-либо "безобидное" и удаляется - то либо самим написавшим, либо за хамство. Иногда посты переносятся в соответствующие им темы.
Tasha: БСВ пишет: Тем не менее, довожу до вашего сведения, что на предложение: заключить простое соглашение о взаимных обязательствах с задатком и не говорить, что это Предварительный договор, а предоплату засобачить в задаток, мне ответили, что этом случае возможны расторжения подобных соглашений со стороны покупателей и неминуемая двойная выплата уже вложенных денег ими денег со стороны застройщика. Да, уж, не до смеха. Спасибо что честно отписались. Смешного здесь правда ничего нет кроме (уж извините) Вашего предложения. Другого ответа никто и не ожидал. Все в рамках, начиная с того, что в компании есть принятая форма договора и менять ее ради продажи одной квартиры никто не будет...тем более на тот абсурд, который Вы предлагаете. БСВ пишет: Приношу извинения за ангажированность модераторов - не тудыть занесло. Не стоит извинений, модераторов здесь не за что извинять, то что написано Вами выше про исчезающие сообщения - только Ваши слова, вот они и настораживают (участник Вы новый и оснований доверять Вам, у меня например абсолютно нет, никаких). Вас и правда не туда занесло, покупку квартиры и знакомство с возможными соседями не с того начинаете.
Tasha: БСВ пишет: Ещё утром, после своего сообщения прочитал сообщение, по-моему, Марии. Утром форум читали, не было там никакого сообщения, кроме Вашего. Shoo пишет: Уважаемый БСВ, я не очень понимаю о чем Вы? Я Вам клянусь, что я сам, так же, как и Мария - обычные дольщики Серебряных Ручьёв и никакого отношения к администрации СК "Ойкумена" не имеем! Shoo Верим,верим
Смотрящий: Меня часто ругают за цинизм и своеобразное чувство юмора.Я с этим смирился и почти привык к такому положению.Но сегодняшним утром я плакал от смеха и проснулся без кофе и душа!БСВ ,так как Вам удалось меня рассмешить -лет пять не удавалось никому!У Вас талант Жванецкого-шутить с серьезным лицом и на одной ноте!Низкий поклон.Если Вы еще и Жилищный Кодекс прокомментируете-моя признательность не будет иметь границ.На Форум "Источника" заходит мелкий пакостник- Mihalyich , провокатор , смутьян и возмутитель спокойствия.Вам есть , что обсудить друг с другом.С нетерпением жду Вашего следующего анализа окружающей и очень враждебной действительности для зарядки бодростью и хорошим настроением на целый день!Я в Вас верю, не снижайте обороты, не обманите ожиданий , засобачьте правду-матку во имя добра и справедливости,мира и любви.Удачи!
инга: Между тем, все выше сказанное БСВ по поводу предварительного договора , соотвествует действительности. Я, заключая предварительный договор, тоже очень переживала за последствия. Другой момент, что большая часть застройщиков в СПб., не желая действовать в рамках закона о долевом участии, уходят от ответственности путем заключения подобных договоров, которые обязывают стороны лишь к заключению основного договора в будущем. Но, чтобы не наколять и без того напряженную обстановку, добавлю, что именно по таким предварительным договорам уже сдано в собственность граждан больше половины новостроек в СПб. Кроме тоо, возможность отсудить свои денежки, все равно имеется. Это лотерея
Tasha: инга пишет: Кроме тоо, возможность отсудить свои денежки, все равно имеется. еще как имеется , у меня судья знакомая, так вот предварительные договора сейчас действительно признают притворными и, ОПА, на раз-два приравнивают такие сделки к ДДУ, со всеми вытекающими отсюда последствиями...
БСВ: Спасибо всем отреагировавшим! Shoo, eщё раз приношу извинения; ей богу, ситуация возникла случайно: на компе три браузера, один из них запоминает предыдущие ныряния, вот я по невнимательности и открыл не последнее, а предпоследнее подключение. Но зато какая фееричная буря в стакане получилась!!! Правильно говорится: что ни делается - всё к лучшему, теперь (и как быстро!) понятно кто есть кто; кто-то с иронией, а кто-то и с нравоучениями... да и ряды единомышленников, хоть сильно прореженные (видимо временем), но всё равно надёжно держат оборону, в такой компании не заболуешь. Конечно, вы гораздо опытнее меня во всей этой хитросплетённой юридической жилищностроительной казуистике (под 700 сообщений!) и вам сразу же стало ясно, что всё выложенное мной - это прописные истины, однако: повторенье - мать ученья, и ничто не стоит на месте. Моя основная задача: предугадать будут ли у нас проблемы в будущем (или, если хотите, поверить в то, что никаких проблем не будет), будет ли наш дом до конца достроен и мы туда с песнями и прибаутками вселимся (вот какими категориями приходиться оперировать - не убедиться и понять, а поверить!), поэтому и хочется развенчания сомнений, но это пока недостижимо - ранова-то будет ИМХО (не знаю правильно ли я употребил это непонятное для меня (видимо) сокращение, я по наитию думаю, что это НЕСОМНЕННО, поправьте меня, если ошибаюсь). Всем здоровья и любви!
Tasha: БСВ Вы уже заключили договор? Что выбрали? Какие сейчас условия при заключении? Ряды единомышленников готовы вас принять
инга: Tasha, в любом случае у нас уже заключен договор. Я имею ввиду предварительный. Заключила на свой страх и риск. Теперь уже нет смысла что-то предпринимать, тем более, что стройка вроде ведется...к счастью.
Tasha: инга Я спрашивала про условия оплаты. Из любопытства. Предпринимать ничего не надо, все идет так как должно
БСВ: Tasha, да, пред. договор я подписал два дня назад, условия просты до непроходящей нервозности (вспомнилось как, лет эдак 10 назад, нас пытались развести на 3 тыс. баксов, с обещанием вернуть 15, если мы приведём ещё пятерых, которые, в свою очередь, тоже притаранят по 3 куска, и действо это происходило в шикарном актавом зале гостиницы "Советская" с закусками, пивком и громкой ритмической музыкой, на размышления отводилось 2 часа, через это время деньги должны были быть переданы доверенным... - тогда бог миловал), вот и теперь всю сумму надо перевести меньше чем за месяц... впрочем, иду на это с "широко открытыми глазами" (от ужаса и восторга!), потому что до этого несколько дней упорно читал в инете всё подряд, пытаясь понять, что будет в марте-апреле с нашими бабосами; пришёл к неутешительному выводу: доллар рухнет, а за ним, хоть и не так низко, и наш "любимый" скатится; что потом на обесцененный можно будет купить - одному богу известно, конечно, услуги тоже подешевеют, но вот недвижимость - не уверен; посему надо было решаться, всё равно квартира нужна. Обещали, что все оставшиеся процедуры будут произведены до 1-го сентября этого года, т.е. к доделкам-переделкам можно будет приступить (дай-то бог!) уже в октябре, а там уже и новосельеце сыграть.
LLIYCTPUK: Позитив!
Tasha: БСВ Спасибо за ответ с подробностями БСВ пишет: Обещали, что все оставшиеся процедуры будут произведены до 1-го сентября этого года, т.е. к доделкам-переделкам можно будет приступить (дай-то бог!) уже в октябре, а там уже и новосельеце сыграть. Это они загнули. Не верю. Но покупка в нашем доме самый оптимальный вариант в этом районе. Все правильно сделали, поздравляю. Заселяйтесь в табличку, вы в какой секции?
кэт: По поводу предварительного договора, могу сказать, что пока Ойкумена держит нас в этих документах, она не платит за продажи налоги. И правильно делает. В условиях кризиса это позволительно. Потом с неё всё равно сдерут всё до нитки.
rotor: народ, я думаю каждому в частности параллельно у кого какие проблемы и кто и как их решает, то же можно сказать и про Ойкумену. Цель одна каждый вложил свои кровные и хочет по оконцовке получить результат. Платит налоги, не платит, не суть, чужая зубная боль не грузит. Просто, если мы все в деле, то надо его довести до конца, что бы нам и Ойкумене это не стоило. Опаньки, как занесло...
кэт: rotor , я это к тому, что бы ты понял, что Ойкумена предв. договор заключает не для того, чтобы тебя шваркнуть.
кэт: А может статься, что нас переведут на долёвку в ближайшее время?
Мария: Очень сомневаюсь.....
Alexxx: Да, маловероятно - в долевке еще отделку надо делать, а у нас по договорам без отделки. Социальные квартиры с отделкой будут, а во наши нет
Смотрящий: Вчера встретил форму договора (при рассрочке платежа) под названием "Предварительный договор о намерении заключить договор уступки права требования по предварительному договору купли - продажи"Долго думал.
кэт: Смотрящий , не выгодно! Время ёрзать не наступило. Продать придётся с дисконтом, но и купишь на эти деньги какое-нить гавно(прости ).
кэт: 85% жилья заморожено. Когда начнут размораживать и достраивать, дефицит будет невероятный. Вот тогда и можно продавать. Более того, поскольку у нас в доле государство, то мы в полной безопасности от кидалово. А зайдите попробуйте деньгами в ЦДС или Ленспецму. Увас есть уверенность, что они переживут кризис. Гарантии НЕТ!
PERSONA: ЦДС может и не переживет, а вот Ленспецму уж точно никуда не денеться.
Shoo: PERSONA Я тоже так думаю. Мне вообще ЛенСпецСму очень нравится, по-моему самая лучшая компания в городе из российских.
Мария: Да и цены у них тоже,одни из "лучших" в городе:)))
PERSONA: Да, я согласна, что Ленспецсму стабильная компания, зато и воротят что хотят, одним словом монополисты
кэт: Alexxx пишет: Социальные квартиры с отделкой будут, а во наши нет Alexxx , ты хочешь попариться над отдиранием сраных обоев или поспотыкаться о плохо положенный линолеум. А если ты, Alexxx , экстремал и хочешь, чтобы во время ка-ка под тобой унитаз развалился, тогда ПАРДОН!
voleg: На халяву и уксус сладкий......я бы не отказался! На первое время
Bogomolov-Y-K:
Смотрящий: кэт ,я работаю со строящейся недвижкой.Поэтому и встретил интересный договор.Никто квартиру продавать не собирается.
Tasha: да уж названьице у договора - Избушко, избушко, повернись ко мне лесом к заду передом... - Вы ставите меня в филологический тупик своими авангардистскими идиомами. - Чо?! - Да, примерно это я и имела в виду...
тутусся: Вчера встретил форму договора (при рассрочке платежа) под названием "Предварительный договор о намерении заключить договор уступки права требования по предварительному договору купли - продажи"Долго думал
инга: Да ужжжж
вячеслав: кэт пишет: Более того, поскольку у нас в доле государство, то мы в полной безопасности от кидалово. разъясните пожалуйста о госуд доле, а то я как-то не очень в курсе и большая это доля?
OlyaP: Доля в 216 квартир!!!
Shoo: Смольный призывает застройщиков Петербурга отказаться от схем, не соответствующих 214 федеральному закону «О дольщиках». Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко, собрав ведущих строителей, дала срок в два года, чтобы отказаться от «серых» схем при привлечении дольщиков в строительстве жилья, пишет «Деловой Петербург». Депутаты Госдумы РФ также озаботились тем, что схемы привлечения дольщиков, которые применялись до кризиса, могут дать сбой сейчас, и граждане не смогут отстоять свои интересы и забрать деньги у застройщиков. Так, депутат Госдумы РФ Александр Хинштейн сообщил о законопроекте, который отменит все схемы, противоречащие ФЗ №214. Депутатов озаботил вопрос: дольщики, которые вкладывали средства в покупку жилья, уже выражают беспокойство: получат ли они свои квартиры и в какой срок? Ведь многие застройщики, реализуя квартиры, заключают с покупателями так называемые предварительные договоры купли–продажи. В числе таких лидеры рынка Петербурга, например, "Строймонтаж", "ЛенСпецСМУ", "ЛЭК" и другие. Кроме того, на заседании в Смольном на прошлой неделе, обсуждался вопрос о защите прав дольщиков. «По поводу 214 закона, который в Петербурге нарушают очень многие строительные компании мы, видимо, будем выходить на депутатов ЗакСа, - добавил вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов. - Мы собираемся разработать проект закона «О страховании участников долевого строительства». Этот закон должен стать федеральным, поэтому его надо будет в ближайшее время обсудить в Госдуме». По словам Филимонова, инициатива разработки нового законопроекта принадлежит Ассоциации банков. Отметим также, что Ассоциация банков Северо-Запада обратилась к строителям с просьбой предоставить «черные» и «белые» списки надежных строительных компаний, которым учреждения будут предоставлять кредиты. Источник : "Квадрат.ру"
инга: Но ведь любой закон после принятия начинает действовать по истечении 10 дней со дня его официального опубликования, если иное не указано в самом законе. Скорее всего, что пока его примут....свое действие он будет распространять на вновь возникающие правоотношения, следовательно мы не подпадем под его действие скорее всего...хотя, кто знает
Shoo: инга В принципе сама схема "белая" принята уже давно, просто никто толком не контролировал её четкого исполнения. А по нашему дому, т.к. много "городских" квартир возможно настоят на долевке. Пока на 100% об этом не знают даже в Ойкумене.
инга: Shoo То, что фед. закон о долевом участии уже действует, мне известно, но при строительстве нашего дома изначально была принята другая схема, следовательно мы не подпадаем под действие указанного закона, хотя дефакто именно этим законом регламентируются наши взаимоотношения с застройщиком. Не знаю каким образом они планируют все это провернуть, путем расторжения предварительного договора с последующим заключением договора на долевое участие, или обойдут расторжение и просто изменят редакцию предварительного договора. В любом случае впоследствии будет заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, который подлежит, кроме того, нотариальному заверению. Поживем-увидим.
кэт: Депутаты просят губернатора усилить контроль за долевыми объектами 1 апреля 2009, 22:00, Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Обманутые дольщики. Парламентарии Петербурга обратились к губернатору Петербурга с просьбой усилить контроль в сфере долевого строительства. Письмо главе города по инициативе депутата Сергея Никешина они решили направить, проанализировав целый перечень существующих до сих пор проблем в этой сфере. В частности, как говорится в обращении, строительные компании до сих пор вопреки федеральному законодательству, заключают с гражданами не договоры участия в долевом строительстве, как того требует 214 федеральный закон о дольщиках, а иного рода юридические документы. Например, купли-продажи, подряда, уступки прав требований и тому подобное. А это и позволяет компаниям не соблюдать взятые на себя обязательства. Кроме этого, как говорится в обращении, прокуратура проводит больше проверок по фактам нарушений, чем Управление контроля и надзора в области долевого строительства и называют это «подменой функций». Также некоторые застройщики строят дома, не имея на руках положительного заключения госэкспертизы проектной документации (известно о 50 подобных фактах). В связи с этим парламентарии предлагают службе Госстройнадзора принять меры: усилить контроль и надзор за стройкомпаниями, направлять информацию о фактах отсутствия госэкспертизы в ФАС, наладить освещение в СМИ о деятельности недобросовестных и порядочных застройщиков, информировать о рисках. А также усилить контроль за целевым использованием застройщиками средств дольщиков - чтобы на бюджет города не ложилась в дальнейшем нагрузка по защите прав обманутых соинветоров. Отметим, сегодня также стало известно о том, что Минрегионразвития совместно с Генпрокуратурой и Государственной думой проверит скандальные объекты строительства жилья, где есть обманутые дольщики. Только в Петербурге, по прогнозам комитета по строительству, в 2009 году число обманутых дольщиков может возрасти на 250 человек. Сегодня обманутыми соинвесторами признаны 705 человек. В прошлом году было введено в эксплуатацию 8 «проблемных» жилых домов, всего таких зданий – 21.
инга: кэт Так ведь День смеха!
кэт: Поговорка «закон – что дышло, куда повернул – туда и вышло» относится к трудно переводимым выражениям русского языка. Не менее специфическим феноменом является долевое финансирование строительства жилых домов. Попытки ввести эту сферу в русло законодательства растянулись на 5 лет. Только сейчас закон, который не соблюдался большинством участников строительного рынка, становится работающим инструментом. Как признают эксперты, серьезную роль в этом сыграли не только многочисленные поправки, но и последствия мирового финансового кризиса. К нам приехал ревизор Нельзя сказать, чтобы власти Санкт-Петербурга уделяли мало внимания проблеме дольщиков. Еще 2 года назад в Комитете по строительству было создано специальное управление по контролю и надзору в сфере долевого строительства, а при вице-губернаторе по социальным вопросам – соответствующая рабочая группа. Проявила инициативу и городская прокуратура, разработавшая собственный законопроект о гарантиях прав участников долевого строительства. А уполномоченный по правам человека предложил ряд собственных правок в российские законы. Тем не менее, на практике закон №214-ФЗ до недавнего времени игнорировался большинством петербургских строительных компаний. Только в апреле 2008 г. в Смольном состоялось рабочее совещание с участием руководителей профильных комитетов и топ-менеджеров ведущих строительных компаний, на котором было предписано обеспечить переход отрасли к исполнению закона. Аналитики усмотрели связь между этим требованием и выступлением на форуме «Интерстройэкспо» заместителя председателя бюджетного комитета Госдумы Александра Когана, который сообщил о предстоящем внесении поправок в законодательство, исключающих возможность долевого строительства иначе как в соответствии с 214-ФЗ. В начале июня всем строительным компаниям города было предложено составить графики перехода на заключение договоров долевого участия по этому закону. Профильная комиссия на совещании рассмотрела самые наболевшие случаи, в которых неисполнение застройщиками обязательств привело к жалобам дольщиков. Непосредственный повод для активизации этой работы был налицо. В город прибыла группа депутатов, не только представляющая комитеты по строительству и бюджету Госдумы, но входящая в комиссию по проблемам вкладчиков и дольщиков крупнейшей партии страны, возглавляемой премьер-министром и председателем Госдумы, который недавно заявил о необходимости перехода к исполнению 214-ФЗ на всей территории РФ. Двуединая задача партии В американском парламенте координатор партийной фракции официально именуется whip – хлыст. Хотя А.Хинштейн руководит в партии только профильной группой, его появление на региональном уровне создает почти автоматический эффект активизации ответственных лиц. Эффективность «наведения шороха» прямо зависит от энергии, компетентности и цепкости памяти проверяющего. Всех этих свойств А.Хинштейну не занимать. Изучая обстановку в Ленобласти, где комиссия составляла перечень проблемных объектов 2 года назад, «ревизор» сразу же припомнил, что самые серьезные проблемы были в Тосненском районе, выяснил, что именно там они остались нерешенными, и пригрозил инициировать смену главы районной администрации. Впрочем, к Санкт-Петербургу у комиссии оказалось значительно больше претензий. Помимо ожидавшейся проверки оскандалившегося на всю Россию недостроя в Пушкине, А.Хинштейн подверг пристальному анализу деятельность компании ЛЭК, на которую, как выяснилось, в его комиссию поступило большое количество жалоб. Кроме того выяснилось, что 7 жилищных проектов реализуются компанией без разрешения на строительство. Между тем применение №214-ФЗ предполагает возможность заключения договоров только после получения всей разрешительной документации. На ряде объектов переоформить договоры по закону также будет сложно, поскольку земельные участки находятся в залоге у инвестора, в то время как закон требует оформления земли в залог самими участниками долевого строительства. Закон 214-ФЗ, как неоднократно отмечал А.Коган, чаще всего игнорируется именно в мегаполисах: если в провинциальных областных центрах по нему работали на начало 2009 г. до 35-50% застройщиков, то в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге – не более 10%. По данным главы Управления по контролю и надзору в сфере долевого строительства Александра Меденцева, на 1 января 2009 г. в Петербурге с привлечением средств граждан работали 254 компании, возводивших 653 дома, из которых лишь 31 компания реализовала жилье по договорам, оформленными в соответствии с 214-ФЗ. Казалось бы, крупным компаниям Москвы и Петербурга с их значительными ресурсами легче исполнить требования закона, в том числе и в части сопровождения документации (по 214-ФЗ каждый договор должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы). Однако столичные застройщики откровенно сетовали, что при строгом исполнении закона период подготовки к строительству займет до 5 лет. Кроме того, по утверждению строителей, 35% инвестиций в жилищный проект уходит на согласования с городскими ведомствами. Сосредоточившись на исполнении закона 214-ФЗ, комиссия «Единой России», похоже, рассчитывает решить двуединую задачу – разобраться не только в проблемах самого строительного комплекса, но и в региональных коррупционных механизмах. Новые стимулы для работы по закону Нельзя не отметить, что поправки группы депутатов во главе с А.Хинштейном содержат одновременно как кнут для застройщиков, применяющих обходные схемы (в том числе поправки в КоАП об ужесточении штрафов), так и «пряник»: при заключении договоров долевого участия в рамках 214-ФЗ он больше не должны будут фактически дважды уплачивать НДС. Выпадающие доходы бюджета авторы поправок рассчитывают компенсировать не только штрафами, но и уплатой госпошлины УФРС за каждую сделку. Как свидетельствует руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь» Алена Милош, на ранних стадиях применения 214-ФЗ одним из основных препятствий для работоспособности закона были длительные задержки офрмления регистрации договоров. Сегодня политическая воля заработала и в этой области, подкрепившись введением пошлин (о том, уместно ли их взимание, не один год продолжались споры среди юристов). Заинтересованность в работе по закону проявили и банки. Если ранее сами банкиры предлагали эффективную обходную схему с выпуском безотзывного покрытого аккредитива в пользу застройщика под безденежный договор между застройщиком и клиентом, то сегодня им такие схемы ни к чему. Тем более, что ими не заинтересуется и застройщик: проценты по кредиту, обеспечивающему аккредитив, в условиях кризиса слишком высоки, считает вице-президент АО «ЮИТ Ракенниус» Федор Цуринов. Как отмечает директор СРО «Союзпетрострой-Проект» Андрей Уртьев, именно кризис создал дополнительные стимулы для исполнения ФЗ-214 еще до того, как были оглашены последние поправки А.Хинштейна. В условиях повышения риска банкротства застройщиков как крупнейшие банки, так и Агентство ипотечного жилищного кредитования согласны выделять средства лишь на строительство по ФЗ-214. Аналогичные меры предусматриваются и в практике паевых инвестиционных фондов, и в рамках механизма проектного финансирования, продвигаемого ССК «Союзпетрострой». Вторым фактором стало повышение осведомленности самих приобретателей жилья, в период кризиса особенно придирчиво оценивающих финансовые возможности застройщика – а именно 214-ФЗ предоставляет им такую возможность, наряду с правом расторжения договора в случае несоблюдения сроков и качества строительства. Теперь некоторые московские компании в целях привлечения клиентов стремятся подчеркнуть в своих рекламных материалах, что они работают по закону. Соблюдение 214-ФЗ стало на рынке убедительным доводом в пользу надежности компании, отмечает гендиректор ЗАО «ХоСК-2» Закир Муратов. Компании, первыми приступившими к работе по закону, рассматриваются местными властями как более надежные. «Работа по 214-ФЗ дает нам преимущество при получении кредитов и участии в городских конкурсах», - рассказывает коммерческий директор ООО «ГДСК» Екатерина Немченко. Эксперты отмечают тенденцию в пользу закона и в судебной практике: так, в Калининграде арбитражный суд на основании закона «О защите прав потребителей» вынес решение в пользу дольщика, оспорившего суррогат договора долевого участия – представительный договор. А по мнению начальника отдела петербургской прокуратуры Елены Бухариной, предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем при оплате стоимости приобретаемой квартиры является ничтожным, поскольку представляет собой притворную сделку. Наконец, дополнительным средством продвижения закона стало формирование СРО: у бизнеса возникли собственные стимулы – как репутационные, так и экономические – для предотвращения проблемы «обманутых дольщиков». На эту заинтересованность во многом рассчитывают власти города. Впрочем, СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга», выдвигает и собственные законодательные инициативы. Серия новых поправок, уже отосланных на экспертизу в Москву, направлена на сокращение рисков, связанных с задержкой ввода построенного здания в эксплуатацию и оформления права собственности участников долевого строительства, рассказывает гендиректор СРО Алексей Белоусов. Когда выгоду получают все «Объединение строителей Санкт-Петербурга», в частности, предлагает внести в текст закона дополнительные изменения, позволяющие осуществлять зачет требований по уплате неустойки дольщиком, который в одностороннем порядке расторгает договор, во внесудебном порядке, а также сократить срок одностороннего расторжения договора застройщиком при неисполнения договорных условий дольщиком. «Применение закона не должно быть игрой в одни ворота. Надо и с дольщиков спрашивать за неисполнение своих обязательств», - соглашается вице-губернатор Санкт-Петербурга Роман Филимонов. Конъюнктура периода кризиса, создав условия для работоспособности закона, устраняет явный дисбаланс, который большинство экспертов отмечало в его первоначальном варианте: теперь его исполнение создает преимущества для добросовестных представителей всех сторон, задействованных в долевом строительстве. С новыми корректировками закон становится выгоден и для кредиторов, и для застройщиков, и для СРО, в которые они входят, и для потребителей, и для прокурорских органов, на которые, как отмечал председатель КГХ ЗакСа Сергей Никешин, до настоящего времени ложилась львиная доля работы с жалобами и обращениями пострадавших дольщиков. Так из «пасынка законодательства» и предмета постоянной критики закон становится инструментом снижения рисков в строительстве и одновременно средством повышения прозрачности принятия решений в строительном комплексе.
rotor: Народ, что-то тишина по поводу договора? Нас обещались в сентябре пригласить, но молчат. Проясните ситуацию пожалуйста, кто по месту общается. Брали в рассрочку, недавно рассчитались полностью, т.е свои обязательства выполнили, на руках набор из ПДКП и платежк.
Саня: Скоро нам выставят счета на оплату лишних сантиметров, после оплаты этих сантиметров и будет подписание договора, но пока там бухгалтерия посчитает пока обзвонит нас и т.д. и т.п., короче не скоро ещё. Главное пусть работают активно и тогда всё будет гут.
Смотрящий: Работы не завершены , чего принимать - то?
Elen: Кто-нибудь уже заключил основной договор? Хотелось бы знать, что предстоит подписать в ближайшее время, на такое желание в Ойкумене пока мне ответили, что форма договора еще обсуждается и не готова, странно это
LLIYCTPUK: Да уж, странненько. Я основной договор буду подписывать 5 марта.
Predator: я буду подписывать 24-го
ЕНМ: Да, хочется поскорее получить собственность и возместить у налоговиков НДФЛ 260 000 руб.
Elen: 24 февраля или марта? Кто первый подпишет, поделитесь пожалуйста
romario: Заключили основной договор вчера. Подписали акт приёма-передачи квартиры (его подготовили в офисе) и собственно основной договор. Поскольку мы покупали квартиру у СУ-155, то подготовили документы для формелния собственности силами СУ-155 (у них эта услуга бесплатаная в отличие от Ойкумены ): Доверенность на юристов СУ-155 на право оформить собственность, нотариально завернная копия всидетельства о браке, квитанция об уплате госпошлины. ВАРНИНГ: если собственность на двоих супругов то госпошлина составляет восемьсот с чем-то рублей с каждого. Нам сотрудник СУ-155 сказал уплатить каждому по 1500, но выяснилось что мы переплатили, такая сумма платится если собственность оформляется на одного, уточняйте этот момент.
Predator: 24-го февраля
Shoo: Халява закончилась. Дамы и господа имеющие предварительные договора с ЗАО Ойкумена. Спешу огорчить всех, кто собирался подписав основной договор, регистрировать собственность самостоятельно. Более такой возможности они не предоставляют. Ссылаясь на пункт 2.8 предварительного договора сотрудники ЗАО Ойкумена предлагают подписать 3 документа: - Основной договор с пунктом об оплате их услуги регистрации стоимостью 15000рублей. - Акт приема-передачи квартиры - Договор на оказание услуг (тех самых о которых идет речь в основном договоре). Других вариантов основного договора нет.
Elen: Это возмутительно!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Только что в ойкумену позвонила, хотела чтоб договор дали для предварительного ознакомления, так у них база слетела, да и давать они не горят желанием, Юлия между прочим предупредила, что пункты договора не изменны и не подлежат исключению... что-то мне это всё не нравится Шустрик, Вы подписали осн. договор?! Как выглядит ваш вариант завязанный с банком?????
voleg: Shoo Вы удалили мои сообщениЯ или я их найти не могу
Богомолова: Пункт 2.8.: Все расходы по оформлению и государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности на Квартиру несет Покупатель. В случае нотариального удостоверения Основного договора расходы по его удостоверению также несет покупатель. Ну и что? Гос.регистрация 1500р. Какие еще расходы на 15т.р. могут быть? Продавец ОБЯЗАН предоставить пакет документов на объект продажи.
voleg: Богомолова Все правильно говорите
Богомолова: voleg пишет: Все правильно говорите Тогда чего от нас хотят? Ну блондинко я! Непонимэйн!
Богомолова: О. И цитата вышла, как и положено блондинкам
Shoo: voleg Дело не во мне. На всех форумах "forum24.ru" удалились все сегодняшние сообщения. Богомолова пишет: Пункт 2.8.: Все расходы по оформлению и государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности на Квартиру несет Покупатель. В случае нотариального удостоверения Основного договора расходы по его удостоверению также несет покупатель. Я два битых часа общался с коммерческим директором Ойкумены. Хорошая женщина, но у неё приказ... "ВСЕ РАСХОДЫ ПО ОФОРМЛЕНИЮ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА" на языке их юриста означает, что сюда входит гос. пошлина Ойкумены 7500руб. + стоимость накладных расходов при получении технического паспорта + расходы на оформление самого договора + расходы на приехать-постоять в очереди + НДС со всего этого т.к. мы это по безналу оплачивать будем.. При этом свои 1500 и стоимость оформления доверенности на них - это сверху!!! У них приказ из Москвы. Других форм основного договора больше не будет. В противном случае они не подписывают основной договор и разрывают предварительный "по нашей вине". Выплачивают нам сумму за минусом 10% и спокойненько наживаются на разнице в цене на первичку и вторичку, благо телефон у них разрывается от желающих купить квартиру. При этом они собираются вызвать всех, кто уже подписал основной договор для оплаты этой суммы. - ХА-ХА-ХА Если у кого-либо получится отбиться от вымогательства - расскажите, как получилось.
leo: просто сделали сразу быстрый натиск и собственность на руках.
voleg: leo Чем Аргументировали? С нас они точно не слезут без 15 000 руб
ЕНМ: Заключение сделки купли-продажи у нотариуса обычно обходится 1,5% от суммы сделки. Так что 15000 руб - это даром.
Shoo: ЕНМ А при чем тут вообще нотариус? Все-равно что сказать "Вертолет стоит пол миллиона долларов, так что 15000руб - это даром." Если речь идет о том, что СК, фактически шантажируя своим изначально незаконным договором, вымогает у покупателей деньги.
ЕНМ: Я к тому, что когда прикидывала стоимость нотариального договора, готовилась на 42000 руб (2800000 х 1,5%), согласно пункта 2,8 расходов по заключению. П.С. И чтобы легче снести эту неприятность!
Shoo: ЕНМ пишет: Я к тому, что когда прикидывала стоимость нотариального договора Ну это больше актуально для договоров по вторичке.
ЕНМ: А мы и получаемся вторыми собственниками по документам. Сами на это шли.
SweetTooth: значит походу они изменили основной договор.У нас в Осн. договоре несовсем так. Кто-нибудь может озвучить "новую версию" Осн. договора?
ЕНМ: SweetTooth Я и старой не видела.
SweetTooth: кусочек нашего договора. (пункт17) Каждая из сторон обязуется самомтоятельно и за свой счёт подготовить соответсвующие пакеты документов,необходимы для гос. регистрации договора и перехода права собственности на кватриру,в соответствии с требоаниями органа,осуществляющего гос. рег-ю прав на недвижимое имещесвто и сделок с ним пункт 18. Гос. пошлина за регистрацию настоящего договораи права собственности на кватриру оплачивается сторонами в порядке и размере предусмотренном действующим законодательстсвом РФ.
leo: voleg Аргументировали только тем что квартира ипотечная, и после подписания основного договора 12.01 и закладной в банке, есть четкие сроки по получению собственности ( в договоре с банком). И соответственно, каждый день через день звонили, просили чтобы они выполнили свои обязательства.
voleg: leo У нас в кредитном договоре срок 45 дней на регистрацию и получения денег с момента заключения. Но Юлия сказала, что ей пофиг и что она озвучила два варианта: 1. 15 штук и месяц 2. без денег и неопределенный срок....других вариантов НЕТ И это не связанно с толпами регистрирующихся, а это принцип компании..................нет денег -нет регистрации.кого прижимает-сам прибежит.
voleg: SweetTooth У нас тоже самое
Shoo: SweetTooth Нет. У нас уже не так. 17. Настоящий Договор и право собственности Покупателя на Квартиру подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор считается заключенным с момента такой регистрации действует до исполнения Сторонами всех обязательств по нему. Настоящий Договор регистрируется только при условии полной оплаты Покупателем суммы, указанной в п. 17.1 Договора. 17.1. Действия по государственной регистрации настоящего Договора и права собственности Покупателя на Квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняет Продавец. При этом стоимость услуг продавца по государственной регистрации составляет 15000 рублей, в т.ч. НДС (18%) порядок оказания услуг Покупателю и сроки оплаты, регулируются в отдельном договоре, подписываемом Сторонами одновременно с настоящим Договором. 18. Гос. пошлина за регистрацию настоящего Договора и права собственности на Кватриру оплачивается Сторонами в порядке и размере предусмотренном действующим законодательстсвом РФ.
SweetTooth: мда,очень неприятно .У нас на форуме где-то ктото писал услышав разговор манагера, что: это у нас первый дом и мы на нём учимся....
LLIYCTPUK: Странно, не совсем помню формулировку в основном договоре, но смысл таков: ойкумена должна обеспечить условия для регистрации собств. в течении месяца с момента подписания...Я у Юли переспросил, она подтвердила, что они должны в течении месяца нас вызвать.
Мария: SweetTooth а когда вы подписали основной договор
Elen: У кого есть возможность отсканить, пожалуйста выложите основной договор для всеобщего ознакомления (я так понимаю, у нас было как минимум две разновидности, у тех, кто сам платил -одна версия, у тех, кто пользовался заемными средствами -другая, + со вчерашеего дня появилась третья версия с 15000 руб
SweetTooth: я сейчас на работе договора нет с собой,мм где то после новогодних праздников в промежутке с 15 по 20е января.
Elen: Может обратиться в общество по защите прав потребителей? Не знаю, подходит ли нам это ( к сожалению, нет юридического образования ) : ЗАКОН О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя 1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. 2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме. Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг). (абзац введен Федеральным законом от 21.12.2004 N 171-ФЗ) 3. Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы. (п. 3 в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ)
Shoo: Elen У них же юристы не просто так зп получают. Elen пишет: 3. Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Так заставляют подписать договор на эти услуги (а это уже согласие).
romario: А Ойкумена выдаёт на руки основной договор? Мы с женой квартиру у СУ-155 покупали, и основной договор нам на руки не выдали. Подписали мы его в двух экземплярах, его прошили, перевязали красивыми ленточками, и забрали себе. На мой вопрос, почему экземпляр не дают на руки, сказали что они обязаны отправить их на регистрацию в ФРС. Такая мол процедура.
Elen: Shoo, я понимаю, что это всё грамотная работа юристов ойкумены, только получается так, что уже сам основной договор ущемляет наши права... написала на форуме сайта общества по защите прав потребителей, может что ответят дельного
Shoo: Elen Боюсь советом будет только разрыв по суду предварительного кабального договора с пунктом 2.8 и полный возврат всех денег по нему. Но это не выгодно практически никому.
Shoo: romario пишет: А Ойкумена выдаёт на руки основной договор? Да, выдает. Т.к. он им не нужен пока ты не принесешь им все документы на регистрацию (справку о семейном положении, квиток оплаты гос пошлины, доверенность на их представителей и квиток об оплате 15000руб. за навязанную услугу)
Tasha: в ОД указан срок подачи документов на регистрацию Ойкуменой?
Shoo: в ОД указан срок подачи документов на регистрацию Ойкуменой? Да, только они отталкивается от момента предоставления всех оплаченных квитанций и документов.
ЕНМ: romario Заверенной ксерокопии не дали? А предварительный остался на руках? Я к тому, что до получения св-ва из ФРС хотела успеть подать 3-НДФЛ на возмещение подоходного налога. Сказали, что можно приложить к декларации копию договора купли-продажи. А потом св-во по получении.
romario: Не, ничего не дали. Предварительный остался на руках, да.
тутусся: Сегодня заключала основной договор. Вариант, как у Shoo. Сообщила менеджеру (по моему это была Юлия), что мне не надо их услуг по регистрации. Она пыталась мне доказать, что услуги на 15000 руб. - это компенсация их расходов по регистрации, и ссылалась на пункт 2.8 предварительного договора. Виды расходов на 15000,00 руб. назвать не смогла, даже с учетом в этой сумме государственной пошлины Ойкумены. Одними из расходов указала 2000,00 руб. на поручение действий по регистрации сторонней организации. На мой вопрос зачем, если регистрацию я могу и на себя взять, сказала "нам так удобнее". На мое предложение оговорить при подписании договора в его тексте, что с пунктом 17.1 я не согласна сказала, что тогда они его не подпишут. Но предложила изложить мое мнение в отдельном заявлении, что я и сделала, указав, что согласна со всеми условиями договора купли-продажи, кроме пункта 17.1 На заявлении поставили входящий номер. Основной договор подписали, один экземпляр и акт мне отдали. После этого, я от подписания договора на оказание услуг по регистрации отказалась, с тем и ушла, никто меня не провожал По словам менеджера поняла, что они считают спорный пункт согласованным, коль скоро на договоре моя подпись. Форменное свинство, конечно!!!!!! Полагаю, что нормы закона о защите прав потребителей о навязывании услуг вполне подходят, так как из формулировки договора явно видно, что это именно услуги, а не какая не компенсация расходов на регистрацию. Полагаю, при наличии заключенного договора купли-продажи можно требовать предоставления необходимых для регистрации документов, а при отказе - обращаться в суд с требованием о государственной регистрации. При наличии на руках только предварительного договора этот номер точно не прокатит. А что касается госпошлины Ойкумены, то по пункту 18 основного договора, она уплачивается сторонами договора в соответствии с законодательством, то есть каждый плати государственную пошлину за себя. Видимо сообразили, что немногие захотят пользоваться их услугами по регистрации, и пошли проторенным путем - шантажируя отказом в заключении договора купли-продажи. Может, это будет интересно и прокуратуре
тутусся: Кстати, если договор услуг все-таки подписан, ГК РФ позволяет заказчику в любое время от него отказаться, оплатив за фактически оказанные услуги. Возможно это тоже вариант.
voleg: В ГБР сказали, что можно подать пакет документов одной стороне, но если в течение 10 дней не появится вторая сторона со своим пакетом докуметов, то в регистрации откажут .............И..................на основание этого отказа на руках можно идти в суд. Надеюсь что до этого не дойдет
Elen: Милые соседи, только вместе мы можем отстоять свои права, не подписывайте такой договор! Стоит понять одну истину, пока мы ходим поодиночке, они нас обрабатывают по полной программе, шантажируя незаключением договора и тем самым лишают нас права выбора, если нас будет хотя бы 50 человек им просто придется пойти нам на встречу! 1. нужно взять договор на ознакомление 2. если есть спорные моменты (особенно когда они имеют лишь косвенное отношение к основному предмету договора) они обсуждаются, и мы имеем полное право отказаться от услуг, которые нам не нужны. - составляется протокол разногласий к договоруclick here 3. менеджер ойкумены ездила мне по ушам с тем, что пункты договора изменению не подлежат - это в корне противоречит гражданскому кодексу РФ click here 4. те, кто уже подписал договор - можно еще всё изменить, пока вы не отдали все бумаги. Вы можете составить изменения или дополнительный договор click here и снова взять эту обязанность на себя. Поймите: Вы имеете право самостоятельно провести государственную регистрацию. Эти действия НЕ обязательно должен совершать продавец. 5. надо действовать - только вместе мы можем решить эту проблему!!!
Elen: Пожалуйста, не оставайтесь безучастными
Elen: тутусся, в ойкумене вчера что-либо говорили о слетевшей базе? тутусся пишет: предложила изложить мое мнение в отдельном заявлении, что я и сделала, указав, что согласна со всеми условиями договора купли-продажи, кроме пункта 17.1 На заявлении поставили входящий номер. - да, над таким предложением только посмеяться можно - нам тоже такое предлагали по другому вопросу, а потом благополучно послали на 3 буквы...
Мария: Elen пишет: Пожалуйста, не оставайтесь безучастными Чтобы как то пободаться с йкуменой,надо нанять грамотного юриста,а это еще расходы Возможно они этим и пользуются....
Elen: Хороший, грамотный юрист, отзовись!!!!
Elen: Мария, Шу, помогите пожалуйста, давайте проведем голосование! Например, по 3 темам: 1. Заключили ли вы основной договор купли-продажи? а) да, с ойкуменой (пункт об услугах ойкумены отсутствует);а) да, с ойкуменой (пункт об услугах ойкумены имеется); в) да, СУ155 (Росстроем); г) еще не заключил 2. для тех , кто не заключил: Хотите ли вы платить ойкумене 15 000 руб за услуги гос. регистрации? а) я не согласен платить и готов попробовать это изменить б) я согласен и с радостью всё оплачу ( это уже черный юмор с моей стороны) в) я не хочу, но придется, т.к. я считаю нет смысла бороться с ойкуменой 3. для тех, кто уже заключил договор: Хотите ли вы отказаться от услуг ойкумены?: а) да, хочу и готов попробовать это сделать б) нет, не хочу, я уже заплатил и бессмысленно что-то пытаться изменить. Давайте попробуем разобраться во всём этом совместными усилиями
тутусся: Elen пишет: да, над таким предложением только посмеяться можно - нам тоже такое предлагали по другому вопросу, а потом благополучно послали на 3 буквы... я писала заявление не для того, чтобы они его удовлетворили, на это глупо рассчитывать. Просто если дойдет дело до судебного спора, я на это буду ссылаться, что спорный пункт не согласовывала. Но для верности, еще письмо напишу с отказом от услуги в ближайшие дни, в конце концов это право заказчика. Пусть попробуют тогда доказать, что я у них эти услуги заказала, при отсутствии договора на их оказание, тем более
тутусся: Кстати, я юрист
тутусся: По поводу навязывания услуг можно обратиться в прокуратуру и комитет по защите прав потребителей, представив, например, несколько вариантов основного договора - с пунктом 17.1 и без оного. И пусть они объяснят, какая необходимость согласовывать "добровольно" предоставляемые услуги в договоре купли-продажи квартиры, тем более, что для этого ими же предусмотрен отдельный договор
Shoo: Elen Готово! Голосуйте, пишите. http://silverstream.forum24.ru/?1-11-0-00000005-000-0-0-1268514476
Мария: Elen мы договор поедем заключатьв понедельник,хочется конечно с ними пободаться...но есть много но... Если обратится в прокуратуру,как посоветовалатутусся ,то над это делать коллективно,это раз а два,вопрос времени,прокуратура может это дело растянуть на несколько месяцев-год,кто готов столько ждать
Elen: Мария, я думаю, до суда доводить последнее дело.... Если людей не заключивших договор еще много, то мы можем объединиться и потребовать исключить нежелательный пункт... Например, каждый составит протокол претензий, в котором будет исключать этот пункт, как необоснованное навязывание услуг - я думаю, что это сделать не так уж трудно. Главное не подписывать сразу договор, взять его на ознакомление домой, и как вариант сходить с ним к юристу на консультацию. Только представьте, если хотя бы 20 человек будет против и не захотят заключать такой договор, на сколько может попасть ойкумена? порядка 80-100 млн? а если человек не заключивших договор еще больше? Задумайтесь. вместе мы сила, а по одиночке они нас будут и дальше шантажировать и приоритет будет на их стороне.
Elen: Удачи завтра, Мария! Надеюсь, у Вас всё получится с положительным результатом )
Elen: Вот и юрист у нас уже есть
Elen: Тутусся пишет: Но для верности, еще письмо напишу с отказом от услуги в ближайшие дни, в конце концов это право заказчика Тутусся, выложите пожалуйста форму этого письма , немногие из нас смогут юридически граммотно его написать
Feduzzza: Мария можно узнать как прошло подписание?Просто мне скоро тоже это предстоит....
Elen: Feduzzza, когда Вы заключаете договор?
Feduzzza: )))Когда они косяки исправят.У меня окно разбито на балконе, гидруху пусть делают и так ещё по мелочи....двери нужно балконные отрегулировать, а то в режиме открывания и проветривания одновременно.....
headson: Всем добрый день. Я тут новичок. Мне тоже навязывали подписание договора на услуги. Подписывать отказался. Есть инициативная группа по отстаиванию наших прав? Готово подключиться к ней. Обращение в Прокуратуру поддержу.
Смотрящий: Люди , возрадуйтесь.Дом достроили и сдали в срок. А Вы в прокуратуру...Попробуйте поговорить для начала.
Shoo: Смотрящий Просто некоторым людям есть куда потратить 15т.р. и без помощи СК. Да и просто надоело, что вокруг все пытаются "поиметь". А самые страшные люди - те, кто готов молиться на СК, что им дом достроили... Видимо такие люди считают, что их е..ут заслуженно, ведь я смог наскрести на квартиру, таких как я мало - пусть на мне ещё нагреются, я ж могу, я ж сильный... "Ой спасибо, тут не нае...ли, достроили так хоть бабла отстегните по полной...." Пока таких людей большинство - мы все будем жить в полной жопе. И не важно какие у нас законы и правительство, если мы сами приспособленцы с холщевой жопой, нам все нипочем - на нас будут нагреваться все кому не лень.
Elen: Шу
headson: Согласен! То что дом достроили, так это просто ВЫПОЛНЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА, не более. А речь идет о навязывании услуги. Причем ценичном навязывании, отказаться невозможно. Это смахивает на изнасилование. Согласен с Shoo!!
Галка: Сегодня подписывали основной договор. Не было никаких сомнительных пунктов в договоре! Все подписали! Регистрацию нам конечно предложили за 15000, но мы отказались. Естественно Юлия сказала, что совершенно не представляет когда их представитель сможет нас вызвать на регистрацию. Но нам торопится некуда, так что все вроде как ОК!
Shoo: Галка Скажите, а у Вас ипотечная квартира или уже полностью оплачена?
тутусся: Я уже написала в Прокуратуру, а они передадут эту жалобу в Роспотребнадзор. Мне действительно надоело, что постоянно "в благодарность" за сданный дом, совершенно издевательски начинаются какие-то поборы. А почему бы им не быть мне благодарными, что я им в кризис всю покупную стоимость этой квартиры заплатила, и не мотать нервы на последнем этапе сдачи. Тем более, что более чем вероятно, что расходы на государственную регистрацию наверняка должны были быть заложены в стоимость квартиры - это расходы, связанные с предпринимательской деятельностью по реализации этих квартир. В переговоры со мной там особо никто не собирался вступать. Менеджер пыталась меня убедить на пальцах, что сумма оплаты за услуги - типа компенсация их расходов - и то на 15000 руб. не натянула. Тем более, что это чушь полнейшая - в договоре было ясно написано "услуги", а не какие не расходы. Когда я отказалась подписать договор на услуги, она просто ушла, и больше со мной в переговоры никто не вступал. Надоело отношение, как будто я пришла у них сто рублей взаймы просить, а не дорогостоящий товар приобрела. Конечно, они с меня что хотели уже получили, и плевать хотели на то, как я там буду свою собственность оформлять. Кстати, я тоже, как некоторые, полностью выложилась на оплату квартиры, и мне 15000,00 руб. не лишние, тем более, что заранее я на эту трату не рассчитывала. И возьмут ее, на самом деле, за просто так. Письмо я им написала, только оно длинное получилось. Ну кому интересно, сейчас попробую выложить
тутусся: Между мной и ЗАО «Ойкумена» в лице филиала в Санкт-Петербурге подписан договор купли-продажи квартиры от 12.03.2010 г. №570-СПЧ59-К1/С3-Аг, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, ул. Оптиков, д. 52, корпус 1, литера А, квартира №208. При изготовлении проекта договора Вами в его тексте (пункт 17.1) сформулированы условия еще одной сделки, помимо сделки купли-продажи недвижимого имущества – сделки по оказанию возмездных услуг продавцом покупателю по государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности Покупателя на квартиру. Стоимость услуг определена в 15000,00 рублей. Принимая во внимание, что сделка по оказанию услуг является самостоятельным правоотношением, обязательства сторон в рамках которого не находятся в необходимой взаимосвязи с обязательствами из договора купли-продажи, пункт 17.1 не подлежал включению в текст договора купли-продажи квартиры. При подписании договора мною письменно был заявлен отказ от обращения к Вам за услугами по государственной регистрации (заявление вх. №39 от 12.03.2010 г.). Обращаю Ваше, что как потенциальный заказчик, я вправе, в любой момент отказаться от исполнения договора услуг (статья 782 ГК РФ, статья 32 Федерального закона от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей»). Также считаю, что включение в текст договора купли-продажи пункта 17.1 в совокупности с абзацем 2 пункта 17 договора купли-продажи представляет собой нарушение пунктов 2, 3 статьи 16 Закона о защите прав потребителей: приобретение товара – жилой квартиры - обуславливается Вами приобретением услуг по ее регистрации, оказание которых навязывается потребителю без его на то согласия. Условие, ставящее в зависимость возможность регистрации договора купли-продажи от факта полной оплаты услуг по его регистрации продавцу, противоречит и нормам ГК РФ о государственной регистрации сделки купли-продажи и прав на недвижимость, основаниями которой являются факты совершения соответствующей сделки и перехода права собственности в связи с ее совершением (пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Государственная регистрация представляет собой акт органа государственной власти, которым государством признается и подтверждается возникновение ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации). Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, высказанной в определении от 26.01.2010 г. №30-О-О «государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектов которых является недвижимое имущество призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов». То есть обращение за государственной регистрацией перехода права собственности и сделок с объектами недвижимости, в частности сделки купли-продажи, является не обязательством сторон договора купли-продажи, условия которых формируются ими самостоятельно, а предусмотренной статьями 131, 164, пункт 1 статьи 551 ГК РФ, пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьей 18 ЖК РФ формальной обязанностью участников гражданского оборота, порядок исполнения которой установлен ГК РФ и законодательством о государственной регистрации. Исполнение этой обязанности гарантируется мерами государственного принуждения, реализуемыми путем предъявления иска в суд о государственной регистрации (пункт 3 статьи 165 ГК РФ, пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Эта обязанность возникает на основании факта подписания соответствующего договора, является равной как для продавца, так и ее покупателя, и ее исполнение не может быть возложено лишь на одну из сторон договора. Для Продавца исполнение этой обязанности представляет собой деятельность, обусловленную выбранным им видом предпринимательской деятельности – реализацией объектов недвижимости. В рамках договора об оказании услуг одной из сторон договора третьему лицу может быть поручен сбор документов и их представление в регистрирующий орган, но не действия по государственной регистрации, как это указано в пункте 17.1 договора купли-продажи. За оказанием такого рода услуг я, как Покупатель по договору, к Продавцу не обращалась, указав при подписании договора на желание своими силами исполнить свою обязанность по обращению в органы государственной регистрации и представлению необходимых для государственной регистрации документов, которыми я должна располагать. В связи с вышесказанным, прошу Вас, в свою очередь, исполнить Вашу обязанность по обращению в регистрирующий орган за регистрацией совершенной нами сделки купли-продажи жилой квартиры и перехода права собственности для чего: - обеспечить явку Вашего уполномоченного представителя в регистрирующий орган для обращения за государственной регистрацией с учетом режима работы соответствующего отделения регистрирующего органа и реальной возможности обращения в соответствующий день за регистрацией или выдать мне доверенность на совершение такого обращения в рамках заключенной между нами сделки от Вашего имени; - предоставить документы, необходимые для государственной регистрации, которыми должно располагать ЗАО «Ойкумена»: в частности, подписанные мною два экземпляра договора купли-продажи и акта приема-передачи объекта недвижимости; кадастровый паспорт объекта недвижимости (если ранее он не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ, заверенный подписью руководителя и главного бухгалтера и оттиском печати ЗАО «Ойкумена», о соответствии совершенной сделки положениям статей 77-79, 81 Федерального закона «Об акционерных обществах», документы, подтверждающие правоспособность юридического лица; нотариально удостоверенная копия доверенности на Таравскую Юлию Богдановну от 18.12.2009 г. №56 на право подписания договоров купли-продажи, платежный документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию. В случае осуществления представления документов на регистрацию с участием Вашего представителя, обеспечить наличие у него необходимых для регистрации документов. Просьба дать ответ по существу вопроса о согласовании порядка представления Вами документов для государственной в регистрации и даты обращения в регистрирующий орган до 31.03.2010 г. Отсутствие такого ответа будет расценено как уклонение ЗАО «Ойкумена» от обязанности по государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности.
Feduzzza: Норм
OlyaP: тутусся супер!! Четко и аргументировано!! Если будут артачиться - воспользуюсь Вашими доводами. Если Вы не против???
headson: тутусся мы с Вами идем почти рядом... у меня вх №40 от 12.03.10 :)))
headson: тутусся, можно использовать Ваше письмо для написания собственного подобного письма? заранее благодарен!
headson: тутусся и еще вопрос. Вы считаете, что необходимо подписать основной договор купли-продажи на условиях ойкумена, а потом вручить им письмо подобное выложенному выше?
ЕНМ: headson Я сначала краем глаза приняла за порно Ваш аватар.
headson: ЕНМ ужас!! но это реклама макдональдса
Feduzzza: тутусся интересно когда ждать реакцию Прокуратуры и Роспотребнадзора на Ваше заявление.Когда они Ойкумене по дадут? Я так понимаю сначала Вы написали заявление №.. что с пунктами №..не согласен., а потом второе вышеупомянутое заявление с ссылкой на вх.номер первого?
тутусся: OlyaP пишет: Если будут артачиться - воспользуюсь Вашими доводами. Если Вы не против??? Только за! Зло должно быть наказно
тутусся: headson пишет: Вы считаете, что необходимо подписать основной договор купли-продажи на условиях ойкумена, а потом вручить им письмо подобное выложенному выше? Я опасалась остаться лишь с предварительным договором на руках, потому что, по моему мнению, он не соответствует закону, и правоустанавливающим документом на квартиру служить не может. Другое дело - договор купли-продажи, даже без государственной регистрации, но с доказательствами уклонения продавца от таковой. Считаю, что даже при условии подписания договора купли-продажи с пунктом 17.1 и если исходить из того, что этот пункт согласован (хотя это не так!) могу в любое время отказаться от услуг, на что я и указала в письме. Тем более, что сам договор об оказании услуг, на который ссылка в основном договоре, мной не подписан.
тутусся: Feduzzza пишет: интересно когда ждать реакцию Прокуратуры и Роспотребнадзора на Ваше заявление.Когда они Ойкумене по дадут? Я так понимаю сначала Вы написали заявление №.. что с пунктами №..не согласен., а потом второе вышеупомянутое заявление с ссылкой на вх.номер первого? Первое заявление я, конечно, в волнении писала. Письмо уже по результатам более тщательного обдумывания ситуации и ознакомления с соответствующими нормативными актами. Во втором варианте доводов больше. Но, естественно, они во взаимосвязи идут, первое письмо - как подтверждение, что с оказанием мне услуг я не согласилась изначально, в момент подписания договора купли-продажи. Когда будет ответ на жалобу, не знаю, но, думаю, в течение месяца какая-то реакция точно будет. Буду извещать, по мере поступления информации. Кстати, лишние жалобы на эту тему от кого-нибудь еще также не повредят
Feduzzza: Спасибо!!1
Olgabor: Перед Новым Годом в Ойкумене мне предлагали оформить в ГБР за 7 т., в январе - за 5т. А, теперь, значит, свыше 15? Кто-нибудь уже оформил договор на этих условиях? Что же будет завтра?
Predator: Я оформил.
VasiliyGryt: Если нужно можете воспользоватся этим образцом предварительного договора купли продажи http://peopleandlaw.ru/dogovor/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti
raysa3: Здравствуйте! С мужем снимаем лофт в Москве уже год, и планируем еще долго снимать, денег купить квартиру нету. Расположен около метро Тульская, почти центр. По обстановке просто отпад: кирпичная кладка, огромные светлые окна и современный дизайн. Фото тут посмотреть можно https://theloft.club/lofts . Цены стабильные конечно, но дороговато немного. Думаю может дешевле взять ипотеку на небольшую однушку, как думаете?
Gryn: Ну, стоит еще и про разные счет-фактуры не забывать, и про прочие важности. Вот тут https://nalogcodex.ru/nk2/Razdel-VIII/Glava-21/Statya-169/ можете почитать про это подробней, стоит почитать налоговый кодекс
Андрей9173: Для получения окончательного ответа лучше обратиться к профессионалам. Всё-таки юридическая компания обладает большими ресурсами для получения достоверной информации.
полная версия страницы