Форум » Юридические вопросы » предварительный договор купли-продажи » Ответить
предварительный договор купли-продажи
Сергей: Здавствуйте! У Вас или у Ваших знакомых был положительный (или отрицательный) опыт покупки жилья по такому договору? Все, что нашел в инете, говорит, что это плохой договор, который никого ни к чему не обязывает.
Dim: Прошу прощения за "вторжение в ваши владения", я из Серебряного Источника, здравствуйте, соседи! У меня был опыт покупки по предварительному договору. Вообще была очень интересная ситуация! Помещение ещё не было оформлено в собственность, она (собственность) ожидалась только через несколько месяцев, а деньги хотели "прям щас", для чего и нужен был предварительный договор. Разница с нами в том, что объект уже существовал. Но вы бы видели людей-продавцов!!! Ощущение было такое, что попал в 90-е гг.- бандиты бандитами! Не подумайте, что я особо рисковый товарищ, пожалуй нет, чем да. А успокоил меня юрист, который проверил всю сделку. Так вот у него предварительный договор не вызвал вообще никаких вопросов, всё это прописано в ГК. Так же всё прописано про задаток, который возвращается с немалым процентом, а у нас таковым является обеспечительный платёж, что бы Росстрой там не писал (заявления, противоречащие ГК - являются ничтожными). Вобщем, помимо поправленных мелочей в договоре, юрист проверил платёжеспособность продавца, выяснилось, что он обладает серьёзной недвижимостью ( в нашем случае - компания с огромными активами), и решение было принято однозначное в пользу сделки. Всё прошло ОК, чего желаю и нам всем вместе взятым, не думаю, что Росстрой будет марать свою неплохую репутацию!
Сергей: Большое Вам спасибо!!!!!!!!! Очень нас обнадежили, а то мы совсем заунывали, так как толком от независимыэх источников информации про Росстрой не имеем
Наталья: К сожалению, обеспечительный платеж (как он сформулирован в нашем договоре) задатком не является. Основная разниуца между задатком и "нашим" обеспечительным платежом заключается в том, что в случае неисполнения договора РосСтроем задок возвращался бы в двойном размере, а в нашем договоре сказано, что в случае, если РосСтрой не заключит основоной договор в срок, то мы имеем право расторгнуть договор и получить обратно наш предварительный платеж + проценты по ставке рефинансирования (что меньше, чем двойной задаток). Но в целом, договор действительно нормальный (хотя и хуже договора долевого строительства, но такие договоры мало кто заключает), соответствует нормам ГК и обязывает продавца на заключение основного договора на условиях, закрепленных в предварительном договоре. Сама такой договор подписала :)
Darling: Так же всё прописано про задаток, который возвращается с немалым процентом, а у нас таковым является обеспечительный платёж, что бы Росстрой там не писал (заявления, противоречащие ГК - являются ничтожными). Dim, это все вилами по воде писано. С этим пред.договором Вы в суд обратиться не сможете.
Наталья: Конструкция предварительного договора предусмотрена в гражданском законодательстве. И в суд обратиться можно. В частности, с требованием о заключении основного договора (на условиях, закрепленных в предварительном договоре). Основной минус этого договора в том, что в случае задержки строительства, единственное, что можно сделать - это расторгнуть договор и получить обратно платеж + проценты. Но эти проценты не компенсируют рост цен на недвижимость :(
LLIYCTPUK: Не было, кстати, ни у кого ,чтобы после подписания договора просили подъехать и заново расписаться на одной страничке на всех 4-х копиях,а-ля запороли?
Мария: Нет,больше не приглашали А в чем была проблема?????
LLIYCTPUK: На следующий день после подписания договора попросили подъехать - якобы одна страница была запорота (чем неизвестно, якобы кто-то не там расписался). Причём на всех 4-х экземплярах. Всё проверили, всё в норме, но подозрительно...
Dim: Наталья Наталья пишет: Основная разниуца между задатком и "нашим" обеспечительным платежом заключается в том, что в случае неисполнения договора РосСтроем задок возвращался бы в двойном размере, а в нашем договоре сказано, что в случае, если РосСтрой не заключит основоной договор в срок, то мы имеем право расторгнуть договор и получить обратно наш предварительный платеж + проценты по ставке рефинансирования (что меньше, чем двойной задаток). Мне казалось, что именно это утверждение РС и противоречит ГК, т.к. как не крути наш обесп. платёж является задатком, поправьте, если не прав. Кроме того на параллельном форуме обсуждался такой момент, что в случае неисполнения РС-ем обязательств можно рассматривать наш обесп. платёж как предоставление коммерческого кредита (но прецеденты - единичны), тогда процент за пользование им будет несколько иным, нежели ставка рефинансирования, что, конечно не покроет всё равно рост цен на недвижку
LLIYCTPUK: В предварительном договоре вообще прописано, что к отношениям сторон, вытекающим из предоставления "обеспечения" положения действ гражданского законодательства о залоге (ст.ст.334-358 ГК РФ) или задатке (ст.ст. 380-381 ГК РФ) не применяются..... И что данное обеспечение - всего лишь является неким договорным способом обеспечения обязательств...
Dim: Дак я про то и говорю, что платёж во обепечение обязательств, как бы он не обзывался, является задатком, а то, что прописано РС противоречит ГК, и поэтому ничтожно. Не претендую на истину в первой инстанции, т.к. не спец, неплохо было бы толковому юристу посмотреть, чтобы определить что первично "курица или яйцо".
LLIYCTPUK: Вот вопрос интересует: у всех предварительный договор был как у нас? Печати только на первой и последней страницах, скреплён степлером, а не подшит
LLIYCTPUK:
Shoo: Да имея такие бумаженки на руках, надо просто быть оптимистом и надеяться. =) Был тут в Москве у друзей. Они покупали в 2002-м году квартиру от СУ155 (Росстрой- дочка). Понарассказывали они конечно много прикольного в плане качества сданного дома, но вот про документы и оформление сказали, что все было тип-топ.
Darling: Будем надеяться и верить в лучшее!!!!! :)
Мария: LLIYCTPUK пишет: Вот вопрос интересует: у всех предварительный договор был как у нас? Печати только на первой и последней страницах, скреплён степлером, а не подшит Они видимо всем такие чудо договора раздают...)))
Darling: Главное, чтобы на выходе все было тип-топ
Александр: На форуме Серебряных ключей говорят, что предварительный договор лучше через год перезаключить на основной или по крайне мере подать заявление в Росстрой на его перезаключение, чтобы в случае судебных разбирательств нас не кинули. Я думаю нас это тоже касается. Они там даже "Проект предложения о заключении основного договора" разработали. Только по моему Росстрой им ничего не ответил. http://www.skeys.org.ru/cgi/yabb/YaBB.pl?board=news;action=display;num=1185434616
Мария: Да, похоже РосСтрой выдерживает длинную паузу...... ничего им не ответил и не с кем ничего не перезаключил... Будем надеяться что нам это не понадобиться
Александр: Надееться конечно будем, но бережённого бог бережет. Кто знает, что с Росстроем и Россией в 2009-2011 году будет и каких законов понапридумывают. А через год лучше такиеже заявления по почте с уведомлением о доставке и описью отправить, чтоб спокойней было
Мария: Александр пишет: Надееться конечно будем, но бережённого бог бережет. Да,попробовать можно будет!!!!
sasha: Ну почему ответа не было? В той же ветке есть такое сообщение: [i]" Я приносил два бланка - по уму один остается у них, второй с проставленным входящим номером и датой забирается себе. Ответ Росстроя (кое что буду резать, но смысл постараюсь сохранить): Уважаемый <...>! В ответ на ваше предложение <...>(вх №, дата) сообщаем следующее: 1. В соответствии с <...пункты договора и его номер/дата ...> ЗАО СК "РосСтрой" обязуется заключить с Вами Основной Договор в срок не позднее IV квартала 2008 года. 2. Заключение Основного Договора ранее указанного выше срока не представляется возможным, т.к. <.. ссылка на ст 454 ГК...> договор купли продажи подразумевает под собой переход права собственности. В настоящий момент право собственности ЗАО СК РосСтрой на квартиру, <...мою квартиру ...>, не может быть зарегистрировано <...много слов - смысл - дом не достроен, собственность оформить нельзя ...>. 3. В соответствии с <... ссылка на пункт моего договора ...> в течении 30 дней с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности ЗАО СК РосСтрой на квартиру Вам будет направлено соответствующее уведомление с предложением заключить основной договор купли-продажи Директор Филиала ЗАО СК Росстрой В СПб М.И. Пархоменко "[/i] Вообще все свелось к тому, что там было два вида договоров - один для ипотечников - измененный скорее всего по просьбе банка (где указан пресекательный срок 2 года, его и надо не прозевать), а второй - для тех, кто берет за свои наличные, и вот им бы и обеспокоиться отправлением предложения по заключению основного договора через год после заключения предварительного (как положено по ГК, на всякий)
Darling: Мда уж....... у меня нет слов.. Остается только посылать положительные мыслеобразы в адрес господ Лопатникова и Пархоменко до заключения осн.договра)
Darling: Я сейчас общаюсь со "Стандарт-Резервом" по поводу страхования фин.рисков по пред.договору, но пока что документы рассматриваются
Мария: Через годик начнем массированную атаку на РосСтрой и пусть только попробуют отмалчиваться....
Мария: Darling,напишите потом, чем закончились переговоры со Стандарт-Резервом.Очень интересно!!! В свое время,прежде чем покупать квартиру,можно было позвонить в Спасские Ворота или Русский Мир,назвать адрес объекта,если они брали на страхование,то смело можно идти и покупать... Это было 3 года назад,сейчас как то все по другому стало.....
Darling: Мария, на данный момент страховая запросила у Росстроя 2 доп.документа: 1. Протокол участия в торгах от 06.06.2006 г. полностью 2. Доверенность № 06/08 от 09.01.2008 г., которая прописана в предварительном договоре купли-продажи. так что пока что ждем
rotor: предлагаю выложить текст предварительного договора купли-продажи, и мы все посмотрим одинаковый он или может есть отличия!
Мария: Я думаю что у всех он одинаковый!! Отличаються договора только стоимостью за кв.метр, а сама суть остаеться неизменной.....
rotor: Мария , вот за одно и проверим!
полная версия страницы